Angesichts der anhaltend hohen Kapitalzufl\u00fcsse aus dem Ausland auch im Jahr 2014 ist der Immobilienmarkt in Vietnam weiter gewachsen. So flossen etwa 42 % der ausl\u00e4ndischen Direktinvestitionen (US$ 20,3 Milliarden) unmittelbar oder mittelbar in Immobilienprojekte. Das Wachstum wird insbesondere von gro\u00dfen internationalen Hotelketten wie Accor oder InterContinental getragen, sowie von Immobiliengro\u00dfinvestoren, japanischen und koreanischen Bauunternehmen und schlie\u00dflich international finanzierten, in Vietnam ans\u00e4ssigen Investmentfonds. Dabei ist zu beobachten, dass sich die Aktivit\u00e4ten nun weg von den Gro\u00dfst\u00e4dten in die Richtung zuk\u00fcnftiger Urlaubsressorts orientieren. Das Wachstum hat in j\u00fcngster Vergangenheit einen rasanten Preisanstieg zur Folge gehabt, so dass die Mietpreise in Ho Chi Minh City und Hanoi jeweils US$ 125 respektive US$ 200 erreicht haben und somit im asiatischen Raum nur noch hinter Singapur, Peking, Shanghai, Hongkong und Tokyo rangieren. Dagegen hat die Regierung Ma\u00dfnahmen ergriffen, wie zum Beispiel die Verpflichtung der Banken die Kreditvergabe an Spekulanten im Immobiliensektor zur\u00fcckzufahren, sowie die Regelung wonach Staatsunternehmen h\u00f6chstens 30% ihres Kapitals neben dem Hauptgesch\u00e4ftsfeld in Immobilien, Wertpapiere und Finanzgesch\u00e4fte investieren d\u00fcrfen. Als Folge ist bereits ein R\u00fcckgang des f\u00fcr Spekulationen zur Verf\u00fcgung stehenden Kapitals zu verzeichnen, was wiederum einen abk\u00fchlenden Effekt auf die Nachfrage haben d\u00fcrfte.<\/p>\n
a)Gesetz \u00fcber Wohnungsbau 2010
\nDie Verordnung 71-2010-ND-CP der Regierung regelt ausf\u00fchrlich die Anwendung des Gesetzes \u00fcber Wohnungsbau vom 23.06.2010. Die Verordnung 71 ersetzte mit Wirkung zum 08.08.2010 die Verordnung 90 vollst\u00e4ndig. Ge\u00e4ndert wurde die Verfahrensweise f\u00fcr Investitionen und Kapitalbeschaffung. Neu ist auch das Erfordernis einer Premierministererlaubnis f\u00fcr Vorhaben mit mehr als 2.500 Wohneinheiten. Der Bauherr muss Genehmigungen einholen f\u00fcr ein Modell des Vorhabens im Ma\u00dfstab 1:500 und neuerdings auch f\u00fcr eine Durchf\u00fchrbarkeitsstudie, die die Entwurfsgrundlagen des Wohnungsbauprojekts enthalten muss. Die Verordnung 71 gibt auch Aufschluss \u00fcber die zur Verf\u00fcgung stehenden M\u00f6glichkeiten der Kapitalbeschaffung f\u00fcr die Bauherren unter erstmaliger Beachtung der gegenw\u00e4rtig markt\u00fcblichen Methoden zur Kapitalbeschaffung wie Kapitalbeteiligungsvereinbarungen und Vertr\u00e4gen \u00fcber die Invetitionszusammenarbeit in Form von vorvertraglichen Vereinbarungen. Weiterhin wurden alle Mustervertr\u00e4ge f\u00fcr den Wohnungsbau, wie sie noch in der Verordnung 90 enthalten waren, gestrichen. Die neue Verordnung ordnet dar\u00fcber hinaus dem Ministerium f\u00fcr Wohnungsbau eien wichtige Rolle bei der \u00dcberwachung der Baukapitalbeschaffung und dem Verkauf von Wohneinheiten zu.<\/p>\n
b)Wohnungseigentum und Landnutzungsrechte
\nDieser Abschnitt befasst sich mit dem mit Landnutzungsrechten verbundenen Wohnungseigentum f\u00fcr ausl\u00e4ndische Organisationen und ausl\u00e4ndische Personen in Vietnam.
\nNachdem zun\u00e4chst die Problematik dargestellt wird, werden im Folgenden L\u00f6sungsvorschl\u00e4ge unterbreitet.<\/p>\n
i.Einf\u00fchrung
\nZurzeit sehen wir uns \u00fcberall auf der Welt einer Wirtschaftskrise ausgesetzt, die von einigen sogar als die schwerste Rezession \u00fcberhaupt bezeichnet wird. Die Exportnation Vietnam sieht sich ebenfalls vor die Herausforderungen gestellt, die der sinkende Konsum verursacht. Es lassen sich jedoch erste Anzeichen einer wirtschaftlichen Erholung erkennen. Ausgel\u00f6st durch den wirtschaftlichen Abschwung besteht in Vietnam zum gegenw\u00e4rtigen Zeitpunkt ein \u00dcberangebot an Wohn- und Gewerbeimmobilien. Sowohl \u00f6rtlich ans\u00e4ssige als auch ausl\u00e4ndische Bauunternehmer haben Schwierigkeiten bereits erbautes oder geplantes Eigentum zu verkaufen und\/oder zu verpachten bzw. zu vermieten. Eine liberalere Politik, die ausl\u00e4ndisches Wohneigentum in Vietnam zul\u00e4sst, w\u00fcrde zu einem Anstieg liquider Mittel am Markt f\u00fchren. Weiterhin w\u00fcrde eine solche \u00d6ffnung des vietnamesischen Immobilienmarktes diesen einerseits wieder ankurbeln, andererseits zu einer h\u00f6heren Beteiligung am Grundst\u00fccksmarkt beitragen. Das Entscheidende ist jedoch, dass die vietnamesische Regierung gegen\u00fcber der eigenen und der internationalen Gemeinschaft klar und deutlich zum Ausdruck bringt, dass sie in der Lage ist, z\u00fcgig auf die Bed\u00fcrfnisse der Bev\u00f6lkerung zu reagieren.<\/p>\n
ii.Gegenw\u00e4rtige gesetzliche Rahmenbedingungen
\nNicht ans\u00e4ssige ausl\u00e4ndische nat\u00fcrliche und juristische Personen:
\nNichteinheimischen nat\u00fcrlichen und juristischen Personen mit Auslandswohnsitz bzw. Auslandshauptsitz ist es nach gegenw\u00e4rtigem vietnamesischem Recht nicht gestattet, Eigentum in Vietnam zu mieten und \/oder zu kaufen.<\/p>\n
Empfehlung: Nicht ans\u00e4ssigen ausl\u00e4ndischen nat\u00fcrlichen und juristischen Personen sollte es erlaubt sein, Immobilien in Vietnam zu erwerben oder zu mieten. In vielen anderen L\u00e4ndern der Region ist dies bereits unter gewissen Beschr\u00e4nkungen m\u00f6glich. Sollte die Bef\u00fcrchtung bestehen, dass Einheimischen infolgedessen die M\u00f6glichkeit genommen werde, vietnamesisches Eigentum zu erwerben, so kann dem im Wege der Auferlegung von Beschr\u00e4nkungen entgegengewirkt werden, wie z.B. der Einf\u00fchrung von Mindestpreisfestsetzungen oder der Einf\u00fchrung einer Mindestquote an lokalen Eigent\u00fcmern. Unserer Ansicht nach sind solche Beschr\u00e4nkungen jedoch v\u00f6llig unn\u00f6tig, da der Immobilienmarkt durchaus in der Lage ist, solche Aspekte durch eigene Mechanismen effektiv zu regeln. Denn Eigentum wird sich nur dort verkaufen, wo auch die Nachfrage gegeben ist, so dass die Aufnahme zus\u00e4tzlicher Beschr\u00e4nkungen \u00fcberfl\u00fcssig w\u00e4re. <\/p>\n
Ans\u00e4ssige ausl\u00e4ndische nat\u00fcrliche und juristische Personen:
\nAusl\u00e4ndischen nat\u00fcrlichen und juristischen Personen, denen eine Einreiseerlaubnis und das Aufenthaltsrecht in Vietnam f\u00fcr einen Zeitraum von drei oder mehr aufeinander folgenden Monaten erteilt worden ist, ist es rechtlich gestattet, Wohnr\u00e4ume in Vietnam zu mieten.<\/p>\n
iii.Apartments zu Wohnzwecken
\nDie Resolution No. 19\/2008\/NQ-QH12- ein Pilotprojekt, in Form einer Erlaubnis f\u00fcr ausl\u00e4ndische Organisationen und ausl\u00e4ndischen Personen, Wohnh\u00e4user in Vietnam zu kaufen und zu besitzen (\u201eResolution 19\u201c), ist seit dem 1. Januar 2009 in Kraft getreten und erm\u00f6glicht es bestimmten ausl\u00e4ndischen nat\u00fcrlichen und juristischen Personen, Apartment-Einheiten zu Wohnzwecken zu erwerben.<\/p>\n
Ans\u00e4ssige ausl\u00e4ndische Personen:
\nFolgenden ausl\u00e4ndischen Personen ist es erlaubt, Wohnh\u00e4user in Vietnam zu erwerben und zu besitzen:<\/p>\n
(a) Ausl\u00e4ndischen Personen, die direkt in Vietnam investieren und dabei im Einklang mit dem vietnamesischen Investitionsrecht handeln oder denjenigen, die in Managerpositionen bei einem inhaltlich in Vietnam operierenden Unternehmen angestellt sind<\/p>\n
(b) Ausl\u00e4ndischen Personen, die aufgrund ihres Beitrages f\u00fcr Vietnam vom vietnamesischen Pr\u00e4sidenten mit einer Auszeichnung oder einer Medaille geehrt wurden; und Ausl\u00e4ndern, die einen besonderen, der Entscheidung des Premierministers unterfallenden, Beitrag f\u00fcr Vietnam geleistet haben<\/p>\n
(c) Ausl\u00e4ndischen Personen, die derzeit im sozial-wirtschaftlichen Bereich mit einem Universit\u00e4tsabschluss oder einer vergleichbaren Qualifikation t\u00e4tig sind und zudem \u00fcber technisches Verst\u00e4ndnis und technische F\u00e4higkeiten verf\u00fcgen, die in Vietnam gefragt sind; oder<\/p>\n
(d) Ausl\u00e4ndischen Personen, die mit einem vietnamesischen Staatsb\u00fcrger \/ mit einer vietnamesischen Staatsb\u00fcrgerin verheiratet sind; (im Kollektiv bezeichnet als \u201eausl\u00e4ndische ans\u00e4ssige nat\u00fcrliche Personen\u201c)<\/p>\n
Von ausl\u00e4ndischen ans\u00e4ssigen nat\u00fcrlichen Personen wird gegenw\u00e4rtig gefordert, dass sie einen Wohnsitz in Vietnam besitzen und eine Erlaubnis von der zust\u00e4ndigen vietnamesischen staatlichen Gesellschaft vorweisen k\u00f6nnen, die es ihnen erm\u00f6glicht, f\u00fcr einen Zeitraum von mindestens einem Jahr in Vietnam wohnhaft zu sein. Hierunter fallen jedoch nicht diejenigen Personen, die nach vietnamesischem Recht, dem Schutz diplomatischer Vertretungen unterstehen sowie konsularische Privilegien genie\u00dfen. Diesen Personen soll es erlaubt sein, jederzeit ein Apartment in einem Apartmentkomplex eines Bauprojektes mit gewerblichen Wohnh\u00e4usern zu besitzen.<\/p>\n
Die Resolution 19 schreibt fest, dass es jeder ausl\u00e4ndischen ans\u00e4ssigen nat\u00fcrlichen Person erlaubt sein soll, eine Wohnung f\u00fcr eine Zeitspanne von maximal 50 Jahren, gerechnet ab dem Ausstellungsdatum des Zertifikats, welches das Eigentumsrecht an Wohnh\u00e4usern verbrieft, zu besitzen; anschlie\u00dfend muss dieses Wohneigentum mit Ablauf der Periode, w\u00e4hrend der das Eigentumsrecht bestand, innerhalb von 12 Monaten in Vietnam verkauft oder gespendet werden.<\/p>\n
Ans\u00e4ssige ausl\u00e4ndische juristische Personen:
\nEinem Unternehmen, welches ausl\u00e4ndisches Kapital besitzt und gegenw\u00e4rtig in Vietnam, nicht jedoch im Grundeigentumsgesch\u00e4ft t\u00e4tig ist und Wohnh\u00e4user f\u00fcr ihre Angestellten ben\u00f6tigt (so genannte \u201eans\u00e4ssige, ausl\u00e4ndische juristische Personen\u201c), soll es erlaubt sein, ein oder mehrere Wohnungen in einem Geb\u00e4ude oder in mehreren Geb\u00e4uden eines Bauprojektes mit gewerblichen Wohnh\u00e4usern zu besitzen, vorausgesetzt diese dienen der Benutzung als Wohnraum f\u00fcr ihre Mitarbeiter.<\/p>\n
Jedem Unternehmen mit ausl\u00e4ndischem Eigenkapital soll die M\u00f6glichkeit gegeben werden, Apartments zu Wohnzwecken f\u00fcr exakt denselben Zeitraum zu besitzen, die der vertraglich festgesetzten G\u00fcltigkeitsdauer des ihm ausgestellten Investmentzertifikats entspricht, wobei eventuelle Verl\u00e4ngerungen eingeschlossen sind.<\/p>\n
Herausforderungen:
\nDerzeit existiert kein Umsetzungsrecht mit Richtlinien und Formularen zur Registrierung der Wohnungseigentumsrechten, die der Resolution 1 9 unterfallen. Zum jetzigen Zeitpunkt ist es unm\u00f6glich, diese Sache in Angriff zu nehmen.<\/p>\n
Empfehlung: Erlass von Umsetzungsvorschriften, die das Verfahren und die Form regeln, um eine effiziente Durchsetzung dieses Erwerbrechts zu gew\u00e4hrleisten.<\/p>\n
iv.Gewerbliches Eigentum
\nAns\u00e4ssige ausl\u00e4ndische nat\u00fcrliche und juristische Personen sind momentan nicht berechtigt, Eigentum zu Gewerbezwecken k\u00e4uflich zu erwerben.<\/p>\n
Empfehlung: Da es ans\u00e4ssigen ausl\u00e4ndischen nat\u00fcrlichen und juristischen Personen bereits zusteht, Wohneigentum zu erstehen, sollte dieses Recht auch auf gewerbliches Eigentum ausgeweitet werden. Dies w\u00fcrde weitere Investitionen im Immobiliensektor f\u00f6rdern. Sofern in anderen Rechtssystemen Restriktionen vorhanden sind, dann f\u00fcr gew\u00f6hnlich nur hinsichtlich Eigentumsrechten an Wohneigentum. F\u00fcr weitere Details siehe bitte Anlage 1.<\/p>\n
Decree 121 vom 01.03.2011 ersetzt Artikel 12 des Decree 69-2009-ND-CP \u00fcber die Planung von Landnutzung, Landpreisen, Landwiedergewinnung, Entsch\u00e4digung, Unterst\u00fctzung und Wiederbesiedelung. Dabei wird klargestellt, dass sowohl Land als auch der Untergrund gemeinsam verpachtet werden und die alleinige Nutzung des Untergrundes die Pacht der Oberfl\u00e4che miterfordert. Landpacht muss j\u00e4hrlich bezahlt werden, zu einer Rate von 1,5 % (Standardrate) des vom \u00f6rtlichen Volkskomitee f\u00fcr das Grundst\u00fcck jeweils festgelegten Preises. Dabei kann der festgelegte Preis anhand des Marktpreises ver\u00e4ndert werden und eine h\u00f6here Rate von bis zu 3 % (spezielle Rate) f\u00fcr spezielle Grundst\u00fccke oder eine niedrigere Rate von mindestens 0,5 % f\u00fcr besonders f\u00f6rderungsw\u00fcrdige Gebiete angesetzt werden. F\u00fcr die Errichtung reiner Untergrundkonstruktionen betr\u00e4gt die Miete nicht mehr als 30 % der normalen Landpacht. Weiterhin wird die Projektdauer des Investmentzertifikates an die Pachtdauer angepasst. Landentsch\u00e4digung wird mit der Landpacht aufgerechnet. In F\u00e4llen in denen die Pacht \u00fcber 5 Monate mehr als 20 % steigt, kann das Finanzministerium oder das Volkskomitee die Pacht \u00e4ndern, um sie dem neuen Landpreis anzupassen. \u00dcblicherweise kann der P\u00e4chter wahlweise j\u00e4hrlich oder pauschal per Vorkasse zahlen, wobei in bestimmten F\u00e4llen eine einmalige Vorauszahlung vorgeschrieben ist.<\/p>\n
Regelungen f\u00fcr Landnutzungsgeb\u00fchren (LNG) stellt Decree 120-2010-ND-CP vom 01.03.2011 auf. Grunds\u00e4tzlich fallen f\u00fcr staatlich zugewiesene Fl\u00e4chen LNG f\u00fcr die Landnutzer an, w\u00e4hrend f\u00fcr vom Staat gemietete Fl\u00e4chen Pacht anf\u00e4llt. Nur vietnamesische Personen und Organisationen haben die Wahl, ob sie Fl\u00e4chen zugewiesen bekommen oder pachten m\u00f6chten. Ausl\u00e4ndisch (finanzierte) Unternehmen k\u00f6nnen ausschlie\u00dflich pachten, gleiches gilt f\u00fcr die ausschlie\u00dfliche Nutzung von Untergrund ohne Ansehen der Person. LNG werden durch eine Einmahlzahlung beglichen. F\u00fcr langfrisitige Zeitr\u00e4ume oder einen 70 -Jahres-Zeitraum betr\u00e4gt die LNG den festgelegten Landpreis (siehe oben). Bei weniger als 70 Jahren verringert sich die Geb\u00fchr um j\u00e4hrlich 1,2 %. Der Preis wird durch das Volkskomitee ver\u00f6ffentlicht und kann entsprechend ver\u00e4ndert werden. P\u00e4chter k\u00f6nnen ebenso wie Landnutzer dieselben Abz\u00fcge und Kredite f\u00fcr Landentsch\u00e4digungskosten erhalten. Dies zeigt, dass jedenfalls in finanzieller Hinsicht ausl\u00e4ndische P\u00e4chter gleich wie vietnamesische Landnutzer behandelt werden, unabh\u00e4ngig davon, ob vietnamesische Nutzer sich f\u00fcr LNG oder Pacht entscheiden.<\/p>\n
v.Grundeigentum zu Wohnzwecken
\nAns\u00e4ssige ausl\u00e4ndische nat\u00fcrliche und juristische Personen haben zurzeit kein Recht, Grundeigentum zu Wohnzwecken zu kaufen.<\/p>\n
Empfehlung: Da ans\u00e4ssigen ausl\u00e4ndischen nat\u00fcrlichen und juristischen Personen bereits die M\u00f6glichkeit gew\u00e4hrt wird, Wohnungen k\u00e4uflich zu erwerben, sollte dieses Recht auch f\u00fcr Grundeigentum zu Wohnzwecken gelten.<\/p>\n
vi.Neue LUR Zertifikate
\nDurch das Gesetz 38-2009\/QH12, das eine Reihe von Land- Wohnungs- und Baugesetzen \u00e4ndert, wurde ein neues \u201eZertifikat f\u00fcr Landnutzungsrecht (land use right, LUR), Hauseigentum und mit Grundst\u00fccken verbundenen Verm\u00f6gensgegenst\u00e4nden\u201c geschaffen. Dieses ist jetzt das einzige Zertifikat, das Landbesitzern mit LURs oder Hauseigentum bzw. Eigentum an mit Grundst\u00fccken verbundenen Verm\u00f6gensgegenst\u00e4nden erteilt wird. Das Ministerium f\u00fcr nat\u00fcrliche Ressourcen und Umwelt (MONRE) hat ein Standardformular-Zertifikat entworfen und verbreitet. Dabei handelt es sich um ein beidseitig bedrucktes A3-Dokument, das in vier A4 Dokumente unterteilt ist. Nach dem Circular 17\/2009-TT-BTNMT k\u00f6nnen im vierten Teil des Zertifikats Ver\u00e4nderungen wie neue Transaktionen, Ver\u00e4nderungen der Grundst\u00fccksfl\u00e4che, Nutzungszweck und -Dauer, Parzellennr. und Kartennr sowie Eintragungen \u00fcber ausstehende Landnutzungsgeb\u00fchren eingetragen werden. Mit der Zeit hat diese Informationsf\u00fclle diese Praxis unpraktikabel gemacht. Gl\u00fccklicherweise hilft das Circular 20-2010\/TT-BTNMT ab, indem es dem neuen Besitzer die Verwendung eines neuen Zertifikats mit zus\u00e4tzlichen Seiten zum Nachweis einer Hypothek auf das LUR oder mit Grundst\u00fccken verbundenen Verm\u00f6gensgegenst\u00e4nden oder die Untervermietung des Grundst\u00fccks durch den Entwickler einer Industriezone, High-Tech Zone oder Wirtschaftszone erlaubt. Die Registerbeh\u00f6rde f\u00fcr LURs k\u00f6nnen \u00c4nderungen in der vierten Abteilung des Zertifikats aufzeichnen und die durch Siegel nachweisen. Anstelle der Registerbeh\u00f6rden stellen Provinz- oder Distriktvolkskomitees die neuen Zertifikate f\u00fcr neue Besitzer aus.<\/p>\n
Bitte kontaktieren Sie den Autor Oliver Massmann direkt unter omassmann@duanemorris.com wenn Sie Fragen haben. Oliver Massmann ist der Generaldirektor von Duane Morris Vietnam LLC.<\/p>\n
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Angesichts der anhaltend hohen Kapitalzufl\u00fcsse aus dem Ausland auch im Jahr 2014 ist der Immobilienmarkt in Vietnam weiter gewachsen. So flossen etwa 42 % der ausl\u00e4ndischen Direktinvestitionen (US$ 20,3 Milliarden) unmittelbar oder mittelbar in Immobilienprojekte. Das Wachstum wird insbesondere von gro\u00dfen internationalen Hotelketten wie Accor oder InterContinental getragen, sowie von Immobiliengro\u00dfinvestoren, japanischen und koreanischen Bauunternehmen … <\/p>\n