Durch die Verabschiedung des neuen Gesetzes zum Immobilienhandel 2014 (LREB) und dem Gesetz zum Wohnraum 2014 (LRH) wird Vietnams Immobilienindustrie eine h\u00f6here Nachfrage an Grundst\u00fccksk\u00e4ufen und Investitionen in K\u00fcrze erwarten d\u00fcrfen. Die Verabschiedung der beiden Gesetze wird willkommen gehei\u00dfen, trotzdem sind noch einige Vorbehalte in Bezug auf die Konkurrenzf\u00e4higkeit von Immobilienprojekten vorhanden, auf die im Folgenden eingegangen werden wird.<\/p>\n
1. Stammkapitalerfordernis<\/strong><\/p>\n Der dritte Entwurf des Dekrets welches das LREB begleiten wird, sieht eine \u00c4nderung bzgl. der H\u00f6he des Stammkapitals vor. Projekte, welche zustimmungsbed\u00fcrftig sind, ben\u00f6tigen demnach ein Stammkapital von 50 Mrd. VND, nicht zustimmungsbed\u00fcrftige Projekte nur 20 Mrd. VND.<\/p>\n F\u00fcr kleinere Projekte k\u00f6nnten jedoch auch schon die 20 Mrd. VND als Mindeststammkapital zu hoch sein und damit eine abschreckende Wirkung auf Investoren haben und somit den Immobilienmarkt negativ beeinflussen. Es sollte in Betracht gezogen werden, dass es sinnvoller w\u00e4re, wenn anstelle eines fixen Betrages jeweils ein gewisser Prozentsatz des geplanten Investments gefordert werden w\u00fcrde. Dies w\u00fcrde sowohl sicherstellen, dass nur Unternehmen mit gesicherten finanziellen Ressourcen sich am Immobiliengesch\u00e4ft beteiligen, als auch das kleinere Projekte nicht an der 20 Mrd. VND Grenze scheitern. Generell w\u00e4re es von Vorteil, wenn die 20 Mrd. VND als Mindestkapital nicht auf Immobilienprojekte Anwendung finden w\u00fcrden. Es gibt sogar Immobilientransaktionen bei denen kein hohes Kapital von N\u00f6ten ist, wie zum Beispiel, bei der Anmietung und Untervermietung von R\u00e4umen\/Wohnfl\u00e4che.<\/p>\n 2. Strenge Zeitvorgaben f\u00fcr die Kapitalaufbringung<\/strong><\/p>\n Gem\u00e4\u00df Artikel 48.2 und 74.2 des Unternehmensgesetzes muss innerhalb von 90 Tagen nachdem die Eintragung des Unternehmens beantragt worden ist, das Stammkapital von den Gesellschaftern komplett eingezahlt worden sein. Von dieser Regelung gibt es keine Ausnahme, egal ob es sich um ein Investitionsgesch\u00e4ft mit viel Kapital handelt oder das Projekt \u00fcber einen langen Zeitraum geplant ist. Gro\u00dfangelegte Immobilien Projekte sehen sich ernsthaften Problemen gegen\u00fcber gestellt, zum einen ist das erforderte Stammkapital zu hoch um es in dieser kurzen Zeitspanne zur Verf\u00fcgung zu stellen, zum anderen ist es unrealistisch, diese gro\u00dfe Summe schon am Anfang einer Investition zur Verf\u00fcgung zu haben. Das hat zur Folge, dass Kapital nicht effizient genutzt wird und dass der Wettbewerb verlangsamt wird. Die Regierung sollte das Stammkapital in Verbindung mit der Projektgr\u00f6\u00dfe und der Projekt Dauer festlegen.<\/p>\n 3. Fehlende \u00dcbergangsvorschriften<\/strong><\/p>\n Das neue LREB hat keine \u00dcbergangsl\u00f6sung f\u00fcr die Vertr\u00e4ge, welche unter dem alten Recht, also vor dem 01. Juli 2015, geschlossen worden sind. Das vierte Entwurf Dekret zum LRH enth\u00e4lt \u00dcbergangsvorschriften f\u00fcr Vertr\u00e4ge die vor dem 01. Juli 2015 geschlossen wurden. Die Vorschriften richten sich jedoch nicht an alle Vertragsarten, sondern nur auf die Berechnung und Aufzeichnung von Wohnraum, sowie den Gew\u00e4hrleistungszeitraum bzgl. des Wohnraums und der Parkpl\u00e4tze. Die Frage, wie andere Vertr\u00e4ge, welche vor dem 01. Juli 2015 unterzeichnet worden sind, behandelt werden sollen bleibt offen. Um jedoch eine gewisse Rechtssicherheit herzustellen, w\u00e4re es vern\u00fcnftig, dass die Vertr\u00e4ge, die vor dem 01. Juli 2015 abgeschlossen worden sind auch noch nach dem Recht behandelt werden, dass zu diesem Zeitpunkt galt.<\/p>\n 4. Recht auf Eigentumserwerb f\u00fcr Ausl\u00e4nder<\/strong><\/p>\n Zum ersten Mal ist es, gem\u00e4\u00df dem Artikel 161.2(a) LRH, ausl\u00e4ndischen nat\u00fcrlichen und juristischen Personen erlaubt Eigentum in Vietnam zu erwerben. Der Erwerb ist jedoch beschr\u00e4nkt auf 30% der Wohnungseinheiten in einem Geb\u00e4ude oder 250 H\u00e4user in einem Gebiet. Artikel 68.4 des vierten Entwurf Dekret zu LRH limitiert jedoch noch weiter, dass ausl\u00e4ndische juristische oder nat\u00fcrliche Personen von max. 10% des gesamten Wohnraums in einem Gebiet Eigent\u00fcmer sein d\u00fcrfen. Diese Einschr\u00e4nkung scheint nicht mit dem LRH \u00fcbereinzustimmen. Um eine gewissen Wettbewerbsf\u00e4higkeit des vietnamesischen Immobilienmarktes sicherzustellen, w\u00e4re es besser, wenn die Einschr\u00e4nkungen, die das Dekret enth\u00e4lt, entfernt w\u00fcrden.<\/p>\n 5. Erstes Mal f\u00fcr ausl\u00e4ndische Investoren \u2013 aktueller Entwurf schr\u00e4nkt das Recht auf Projektzuschlag ein<\/strong><\/p>\n Gem\u00e4\u00df Artikel 15.1 (d) des Entwurf Dekretes zum LREB, muss das Bewerbungsdossier f\u00fcr den Unternehmenstransfer ein \u201eUnternehmens-Registrationszertifikat\u201c beinhalten. Ganz allgemein betrachtet ist dieses Erfordernis weder f\u00fcr einheimische Investoren noch f\u00fcr ausl\u00e4ndische Investoren, die bereits in Vietnam t\u00e4tig sind, ein Hindernis, es kann jedoch zu einem Problem werden f\u00fcr die Investoren und zwar f\u00fcr jene Investoren, die zum ersten Mal in Vietnam Gesch\u00e4fte machen wollen. Hier w\u00e4re empfehlenswert, dass die Regierung dieses Erfordernis f\u00fcr die erstmalige Registrierung herausnimmt.<\/p>\n —o0o—<\/p>\n Bitte z\u00f6gern Sie nicht und kontaktieren Herrn Massmann unter omassmann@duanemorris.com falls Sie Fragen zu dem oben gelesenen haben sollten.<\/p>\n VIELEN DANK !<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Durch die Verabschiedung des neuen Gesetzes zum Immobilienhandel 2014 (LREB) und dem Gesetz zum Wohnraum 2014 (LRH) wird Vietnams Immobilienindustrie eine h\u00f6here Nachfrage an Grundst\u00fccksk\u00e4ufen und Investitionen in K\u00fcrze erwarten d\u00fcrfen. Die Verabschiedung der beiden Gesetze wird willkommen gehei\u00dfen, trotzdem sind noch einige Vorbehalte in Bezug auf die Konkurrenzf\u00e4higkeit von Immobilienprojekten vorhanden, auf die im … <\/p>\n
\nDas vierte Entwurf Dekret f\u00fchrt eine weitere Einschr\u00e4nkung ein, w\u00e4hrend Artikel 159.2 (b) LRH ausl\u00e4ndischen nat\u00fcrlichen oder juristischen Personen es nur verbietet sich H\u00e4user innerhalb der nationalen Sicherheits- und Verteidigungsbereiche zu kaufen. Das Entwurf Dekret erweitert dieses Verbot und verbietet es, dass ausl\u00e4ndische nat\u00fcrliche oder juristische Personen Eigentum in Gebieten erwerben, in denen Ausl\u00e4ndern schon nach dem Gesetz f\u00fcr Aufenthalt und Reise der Aufenthalt beschr\u00e4nkt oder verboten wird.<\/p>\n