Mit dem neuen Gesetz \u00fcber Immobiliengesch\u00e4fte 2014 (“LREB”) und dem Gesetz \u00fcber den Wohnungsbau 2014 (“LRH”), das am 1. Juli 2015 in Kraft trat, haben wir eine neue Interessenlagen und Aktivit\u00e4ten auf dem nationalen Immobilienmarkt gesehen. Das Dekret Nr. 76\/2015 \/ ND-CP, das den LREB leitet, wurde am 10. September 2015 offiziell ver\u00f6ffentlicht (“Dekret 76”). Es ist ermutigend festzustellen, dass einige der wichtigsten Kommentare zum Entwurf des Dekrets 76 auf dem Vietnam Business Forum Meeting, welches am 9. Juni 2015 stattgefunden hat, angesprochen wurden. Gleichzeitig wurde das Dekret Nr. 99\/2015 \/ ND-CP, welches das LRH einleitet, am 20. Oktober 2015 offiziell ver\u00f6ffentlicht (“Dekret 99”).
\n Im Hinblick auf das Thema “Verbesserung der Wettbewerbsf\u00e4higkeit von Unternehmen f\u00fcr die globale Integration” f\u00fcr die Jahrestagung 2017 des Vietnam Business Forum haben wir unsere Kommentare zu den wichtigsten Bestimmungen in den relevanten Gesetzen dargelegt, die die Wettbewerbsf\u00e4higkeit in der Immobilienwirtschaft einschr\u00e4nken k\u00f6nnten und unsere Empfehlungen, zum Umgang mit aufkommenden Problemen.
\n B. Probleme
\n 1. Beschr\u00e4nkungen f\u00fcr Kapitalressourcen
\n Artikel 69 des LRH und Artikel 19 des Dekrets 99 enthalten eine Liste an Kapitalquellen f\u00fcr Wohnungsbauprojekte. Diese Liste beschr\u00e4nkt die Kapitalquellen f\u00fcr Unternehmer von Wohnungsbauprojekten. Das reduziert die F\u00e4higkeit von Unternehmern effektiv Kapital zu sammeln und betrifft direkt die Wettbewerbsf\u00e4higkeit der Unternehmer. Es gibt keinen Grund legale Kapitalquellen zu beschr\u00e4nken. Sollten bedenken \u00fcber die Legalit\u00e4t von Kapitalquellen bestehen, m\u00fcssten Ma\u00dfnahmen eingef\u00fchrt werden um die Legalit\u00e4t sicherzustellen. Schlichte Verbote sind kein effektiver Umgang in dieser Frage.
\n Empfehlung
\nWir schlagen vor, das Recht zur Kapitalbeschaffung von Offshore-Kreditinstituten und Nicht-Kreditinstituten einzuf\u00fchren, sowie Kapital aus anderen, legalen Quellen.
\n 2. Beschr\u00e4nkungen f\u00fcr ausl\u00e4ndische Unternehmer
\n Nach Artikel 11 des LREB ist es ausl\u00e4ndischen Entwicklern nicht gestattet, das Landnutzungsrecht in Form von Landzuteilung in Grundst\u00fccke zum Verkauf umzuwandeln, w\u00e4hrend vietnamesische Immobilienentwickler dies tun d\u00fcrfen. Dar\u00fcber hinaus d\u00fcrfen Unternehmen mit ausl\u00e4ndischem Kapital bis zu 50% des Wertes des Kauf- oder Mietkaufs von Immobilien, die in Zukunft gebildet werden sollen, erhalten, w\u00e4hrend der anwendbare Prozentsatz f\u00fcr vietnamesische Immobilienentwickler 70% betr\u00e4gt. Es ist nicht klar, warum diese unterschiedliche Behandlung f\u00fcr ausl\u00e4ndische Investoren und vietnamesische Immobilienentwickler notwendig ist. Diese uneinheitliche Behandlung f\u00fchrt zu Ineffizienzen innerhalb des Immobiliensektors und beeintr\u00e4chtigt die Wettbewerbsf\u00e4higkeit der Branche im Allgemeinen.
\n Empfehlung <\/p>\n
Wir empfehlen, jegliche Ungleichbehandlung zwischen ausl\u00e4ndischen und vietnamesischen Unternehmern zu beseitigen, um faire Wettbewerbsbedingungen f\u00fcr alle im Immobiliensektor in Vietnam zu gew\u00e4hrleisten.
\n 3. Beurkundung von Vertr\u00e4gen \u00fcber den Kauf und Verkauf von Wohnh\u00e4usern
\n Gem\u00e4\u00df Artikel 93.3b des Wohnungsbaugesetzes von 2005 m\u00fcssen Vertr\u00e4ge f\u00fcr Wohnh\u00e4user, an denen eine Partei ein Immobilienunternehmen ist, nicht notariell beglaubigt werden. Gem\u00e4\u00df Artikel 122 des LRH m\u00fcssen jedoch alle Vertr\u00e4ge im Zusammenhang mit dem Kauf und Verkauf von Wohnh\u00e4usern notariell beglaubigt werden. Dies bedeutet, dass Vertr\u00e4ge f\u00fcr den Kauf und Verkauf von Wohnh\u00e4usern, die mit dem Verk\u00e4ufer als Immobilienunternehmen abgeschlossen wurden, ebenfalls notariell beglaubigt werden m\u00fcssen. Dieser Artikel steht jedoch nicht im Einklang mit Artikel 17.2 des LREB, der vorsieht, dass die Beurkundung \/ Beglaubigung von Vertr\u00e4gen f\u00fcr Immobiliengesch\u00e4fte der Vereinbarung zwischen den Parteien unterliegt, w\u00e4hrend sie f\u00fcr Immobilienvertr\u00e4ge zwischen Privatpersonen obligatorisch ist. Es ist nicht klar, ob die Absicht besteht, alle Vertr\u00e4ge im Zusammenhang mit dem Kauf und Verkauf von Wohnh\u00e4usern eine notarielle Beglaubigung verlangen, einschlie\u00dflich Vertr\u00e4gen, in denen eine der Parteien Immobilienunternehmer ist.
\n Empfehlung
\n Wir schlagen vor, diesen Punkt im Erlassentwurf umzuformulieren, indem klargestellt wird, dass “Vertr\u00e4ge \u00fcber den Kauf und Verkauf von Wohnh\u00e4usern, die mit einem Verk\u00e4ufer, einem Unternehmen, welches Immobiliengesch\u00e4fte t\u00e4tigt, nicht notariell beglaubigt sein m\u00fcssen” um in Einklang mit der LREB zu sein.
\n 4. Kapitalr\u00fccklage
\n Gem\u00e4\u00df Artikel 108.1 (b) des LRH m\u00fcssen die Bauunternehmen 2% des Wertes der Wohnungen, welche nicht verkauft werden, beisteuern, die zum Zeitpunkt der Er\u00f6ffnung des Wohngeb\u00e4udes f\u00fcr die Wartung von Anlagen, die sich im gemeinsamen Eigentum des Wohngeb\u00e4udes befinden. Dieser Wert wird auf der Grundlage des h\u00f6chsten Verkaufspreises der Wohnung in einem Mehrfamilienhaus berechnet. Da es in einem Wohnhaus viele Kategorien von Wohnungen mit unterschiedlichen Entw\u00fcrfen oder Geschossfl\u00e4chen gibt, gibt es erhebliche Unterschiede in den Preisen der Wohnungen. Daher ist diese Anforderung nicht praktisch und verursacht den Unternehmern gro\u00dfe Schwierigkeiten. Dar\u00fcber hinaus gibt es keinen Mechanismus f\u00fcr Zahlungen, die zu diesem Zweck geleistet werden, wenn die Wohnungen zu einem sp\u00e4teren Zeitpunkt verkauft werden.
\n Empfehlung
\n Wir schlagen vor, diese Bestimmung wie folgt zu \u00e4ndern: “… dieser Wert wird auf der Grundlage des h\u00f6chsten Verkaufspreises der Wohnung in der gleichen Kategorie innerhalb des Wohngeb\u00e4udes berechnet”. Dar\u00fcber hinaus sollte es einen Mechanismus f\u00fcr die Kapitalr\u00fccklage geben, der von den Unternehmern gezahlt wird, um vom Unternehmer zur\u00fcckerstattet oder zur\u00fcckbehalten zu werden, wenn das Apartment verkauft wird.
\n 5. Kauf von Immobilien in Vietnam durch Ausl\u00e4nder
\n Artikel 161.2 (a) des LRH erlaubt es ausl\u00e4ndischen Personen \/ Organisationen, eine maximale Anzahl von 250 individuellen Wohnh\u00e4usern in einer Gemeinde, bestehend aus Villen und Reihenh\u00e4usern, zu besitzen. Wir stellen jedoch fest, dass Artikel 68.4 des Erlassentwurfs eine zus\u00e4tzliche Einschr\u00e4nkung enth\u00e4lt, nach der ausl\u00e4ndische Organisationen \/ Einzelpersonen nicht mehr als 10% der Gesamtzahl der Einzelwohnungen in jedem Wohnbauprojekt besitzen d\u00fcrfen. Wir sind der Ansicht, dass die Anzahl der maximalen Einheiten, die die ausl\u00e4ndischen Personen und Organisationen besitzen d\u00fcrfen, zu weit begrenzt ist und nicht mit dem LRH \u00fcbereinstimmt. Gem\u00e4\u00df Artikel 67 des Dekretsentwurfs sind ausl\u00e4ndische Personen und Organisationen nicht berechtigt, Wohnh\u00e4user in Gebieten zu besitzen, in denen Ausl\u00e4nder gem\u00e4\u00df dem Aufenthalts- und Reisegesetz vom Aufenthalt oder von Reisen ausgeschlossen sind. Wir stellen jedoch fest, dass gem\u00e4\u00df Artikel 159.2 (b) des LRH ausl\u00e4ndischen Personen und Organisationen nur der Erwerb von H\u00e4usern im nationalen Verteidigungs- und Sicherheitsbereich untersagt ist. Artikel 67 des Dekretentwurfs hat eine weitere Beschr\u00e4nkung f\u00fcr Bereiche eingef\u00fchrt, in denen ausl\u00e4ndische Einzelpersonen und Organisationen H\u00e4user erwerben d\u00fcrfen. Dar\u00fcber hinaus sehen die Artikel 69.2 (b) und 69.3 (b) des Dekretsentwurfs eine weitere zus\u00e4tzliche Beschr\u00e4nkung der von ausl\u00e4ndischen Eigent\u00fcmern beantragten einmaligen Verl\u00e4ngerung des Wohneigentums vor. Eine solche Einschr\u00e4nkung wird ausl\u00e4ndische K\u00e4ufer beunruhigen und negative Auswirkungen auf die Gesch\u00e4ftsentwicklung von Unternehmern haben. Wir schlagen vor, dass unbegrenzte Verl\u00e4ngerungen vorgesehen werden sollten, au\u00dfer wenn es ausl\u00e4ndischen Personen und Organisationen nicht erlaubt ist, solche Wohnh\u00e4user nur aus nationalen Verteidigungs- und Sicherheitsgr\u00fcnden zu besitzen.
\n Empfehlung
\n Wir schlagen vor, solche zus\u00e4tzlichen Beschr\u00e4nkungen im Entwurf des Dekrets zu streichen, da solche Beschr\u00e4nkungen die ausl\u00e4ndischen Investoren davon abhalten k\u00f6nnen, Immobilien in Vietnam zu kaufen und die F\u00e4higkeit von Immobilienunternehmen beeintr\u00e4chtigen, gesch\u00e4ftlich t\u00e4tig zu sein. Diese Einschr\u00e4nkungen f\u00fchren auch dazu, dass Vietnam im Vergleich zu anderen L\u00e4ndern, die weniger Beschr\u00e4nkungen f\u00fcr Ausl\u00e4nder besitzen, an Wettbewerbsf\u00e4higkeit verliert.
\n6. Zeitleiste f\u00fcr den Kapitalbeitrag
\n In den Artikeln 48.2 und 74.2 des Gesetzes \u00fcber Unternehmen 2014 ist festgelegt, dass die Mitglieder einer Gesellschaft mit beschr\u00e4nkter Haftung innerhalb von 90 Tagen ab dem Datum der Ausstellung des Unternehmensregistrierungsbescheids Kapital vollst\u00e4ndig einzahlen m\u00fcssen. Die Anleger m\u00fcssen innerhalb kurzer Zeit Kapital einbringen, ungeachtet der Tatsache, dass die Durchf\u00fchrung des Projekts \u00fcber einen l\u00e4ngeren Zeitraum durchgef\u00fchrt werden kann. Diese Anforderung ist unrealistisch, da zu Beginn des Projekts m\u00f6glicherweise kein erheblicher Kapitalbetrag erforderlich ist. Ein Beispiel daf\u00fcr sind Gro\u00dfprojekte, z.B. Stadtentwicklung und Infrastrukturprojekte. Diese Anforderung entmutigt die Entwickler von Gro\u00dfprojekten, die f\u00fcr eine organisierte und koordinierte Entwicklung notwendig sind. Diese Anforderung wird auch zu einer ineffizienten Kapitalnutzung f\u00fchren und die Wettbewerbsf\u00e4higkeit der Unternehmen in der Immobilienbranche hemmen.
\n Empfehlung
\n Wir schlagen vor, Bestimmungen aufzunehmen, die es erlauben, Kapital entsprechend der Durchf\u00fchrung des Projekts einzubringen. Flexibilit\u00e4t ist auch f\u00fcr l\u00e4ngere Zeit f\u00fcr die Einbringung von Kapital in Gro\u00dfprojekte erforderlich.
\n C. Zusammenfassung
\n Die von uns hervorgehobenen Punkte beschr\u00e4nken die Rechte von Immobilienunternehmen und beeintr\u00e4chtigen somit die Wettbewerbsf\u00e4higkeit der Immobilienwirtschaft. Die zus\u00e4tzlichen Beschr\u00e4nkungen, die hohe Beitragspflicht und die versp\u00e4tete Einf\u00fchrung der notwendigen Richtlinien, die in den Dekretentw\u00fcrfen vorgesehen sind, erwecken den Eindruck, dass die Investoren viele H\u00fcrden haben werden, um in den Immobiliensektor in Vietnam zu investieren. Die Auswirkungen der neuen Gesetze zur Steigerung der Wettbewerbsf\u00e4higkeit in der Immobilienwirtschaft w\u00fcrden daher verringert. Angesichts der oben genannten Probleme und des Ziels der Regierung, das Wachstum in der Immobilienbranche sicherzustellen, ist es von entscheidender Bedeutung, dass klare und konsistente Richtlinien zur Verf\u00fcgung gestellt werden, um den Investoren und Immobilienk\u00e4ufern jegliche Komplikationen oder Verwirrung zu ersparen. Die Verwaltungsverfahren sollten auch vereinfacht werden, um den Prozess zu beschleunigen, und belastende Anforderungen sollten entfernt werden, um den Investoren mehr Flexibilit\u00e4t zu bieten. Diese \u00c4nderungen sind entscheidend, um sicherzustellen, dass Vietnam in der Region weiterhin wettbewerbsf\u00e4hig bleibt.
\n Bitte z\u00f6gern Sie nicht, Dr.Oliver Massmann unter omassmann@duanemorris.com zu kontaktieren, wenn Sie Fragen haben oder mehr Details dazu wissen m\u00f6chten. Dr. Oliver Massmann ist der Generaldirektor von Duane Morris Vietnam LLC.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
Mit dem neuen Gesetz \u00fcber Immobiliengesch\u00e4fte 2014 (“LREB”) und dem Gesetz \u00fcber den Wohnungsbau 2014 (“LRH”), das am 1. Juli 2015 in Kraft trat, haben wir eine neue Interessenlagen und Aktivit\u00e4ten auf dem nationalen Immobilienmarkt gesehen. Das Dekret Nr. 76\/2015 \/ ND-CP, das den LREB leitet, wurde am 10. September 2015 offiziell ver\u00f6ffentlicht (“Dekret 76”). … <\/p>\n
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