A. INTRODUCTION
\nLe cadre juridique pour le secteur de l\u2019immobilier au Vietnam est d\u00e9fini par la loi sur le commerce immobilier de 2014 (LREB), la loi sur les logements r\u00e9sidentiels de 2014 (LRH) (tous deux en vigueur depuis le 1er juillet 2015). La LREB est r\u00e9gi par le d\u00e9cret n \u00b0 76\/2015 \/ ND-CP, la LRH est respectivement guid\u00e9 par le d\u00e9cret n \u00b0 99\/2015 \/ ND-CP. En outre, le d\u00e9cret n \u00b0 01\/2017 \/ ND-CP, attendu depuis longtemps, a \u00e9t\u00e9 rendu public le 6 janvier 2017 et modifie trois d\u00e9crets r\u00e9gissant la loi fonci\u00e8re de 2013.
\nLes dispositions des r\u00e8glements mentionn\u00e9s ont attir\u00e9 plus d’investissement dans le march\u00e9 immobilier au Vietnam. Ils ont r\u00e9duit les obstacles \u00e0 l’investissement et \u00e9largi l’acc\u00e8s aux propri\u00e9t\u00e9s au Vietnam.
\nB. ENJEUX
\nCependant, tous les probl\u00e8mes ne sont pas encore r\u00e9solus.
\n1. Retard dans la d\u00e9livrance du certificat d’utilisation des terres (LURC) pour les investisseurs \u00e9trangers
\nLa d\u00e9livrance du certificat de droit d’utilisation des terres aux \u00e9trangers est une exigence essentielle pour le d\u00e9veloppement de projets sur des terres achet\u00e9es. L’article 75 du d\u00e9cret n \u00b0 95\/2015 pr\u00e9voit l’obligation pour le D\u00e9partement de la construction de d\u00e9livrer la “Liste des projets interdits de propri\u00e9t\u00e9 \u00e9trang\u00e8re”. Cependant, la liste n’est pas encore publi\u00e9e. Par cons\u00e9quent, le minist\u00e8re des Ressources naturelles et de l’Environnement s’abstient de d\u00e9livrer des permis de conduire \u00e9trangers aux \u00e9trangers.
\nEn conclusion, la Liste des projets interdits de propri\u00e9t\u00e9 \u00e9trang\u00e8re devrait \u00eatre publi\u00e9e d\u00e8s que possible afin que les \u00e9trangers qui ach\u00e8tent des terres au Vietnam puissent obtenir le LURC et soient en mesure de d\u00e9velopper leurs projets.
\n2. Que sont les \u00ab entreprises \u00e0 capitaux \u00e9trangers \u00bb ?
\nLa LREB, la loi fonci\u00e8re et la loi sur l’investissement de 2014 (LOI) r\u00e9gissent les \u00ab entreprises \u00e0 capitaux \u00e9trangers \u00bb. Il reste des incertitudes sur ce terme.
\nLa LREB ne fournit aucune d\u00e9finition des entreprises \u00e0 capitaux \u00e9trangers. En outre, la loi fonci\u00e8re pr\u00e9voit que les entreprises conjointes, les entreprises \u00e0 capital 100% \u00e9tranger et les entreprises vietnamiennes dont les \u00e9trangers ach\u00e8tent des actions, les fusionnent et les acqui\u00e8rent sont consid\u00e9r\u00e9es comme des entreprises \u00e0 capitaux \u00e9trangers sans aucune indication quant au pourcentage de propri\u00e9t\u00e9. En vertu de la loi sur l\u2019investissement, une organisation \u00e9conomique dont les investisseurs \u00e9trangers sont membres ou actionnaire doit \u00eatre une entreprise \u00e0 capitaux \u00e9trangers si la part de l’\u00e9tranger dans l’organisation \u00e9conomique est \u00e9gale \u00e0 51% ou plus. D’autre part, les organisations ayant des membres ou des actionnaires \u00e9trangers d\u00e9tenant moins de 51% ne sont pas class\u00e9es comme des entreprises nationales en vertu de la Loi sur l\u2019investissement.
\nCependant, cette question est cruciale en raison du traitement diff\u00e9rent des entreprises \u00e0 capitaux \u00e9trangers et des entreprises nationales. Par exemple, les entreprises nationales peuvent transf\u00e9rer des droits d’utilisation des terres sous forme de division, alors que cela est interdit aux entreprises \u00e0 capitaux \u00e9trangers.
\nEn outre, le document n \u00b0 386 \/ BXD-QLN (28 f\u00e9vrier 2017) publi\u00e9 par le Minist\u00e8re de la construction indique que la LREB n’a pas besoin de fournir des dispositions relatives aux entreprises \u00e0 capitaux \u00e9trangers comme l’a d\u00e9j\u00e0 fait la lettre d’intention. Cependant, le Document 386 n’indique pas que la LREB peut adopter la m\u00eame d\u00e9finition d’entreprise \u00e0 capitaux \u00e9trangers, le terme reste ambigu en vertu de la LREB.
\n3. Restrictions sur les sources de capital
\nEn raison de la limitation des sources de capital pour le logement r\u00e9sidentiel par la LRH, les promoteurs \u00e9trangers ne peuvent plus obtenir de pr\u00eats aupr\u00e8s d’\u00e9tablissements de cr\u00e9dit offshore et d’institutions non-cr\u00e9dit. Cette mesure r\u00e9duit la capacit\u00e9 et l’opportunit\u00e9 de lever des capitaux efficacement et la comp\u00e9titivit\u00e9 pour les d\u00e9veloppeurs \u00e9trangers. M\u00eame si, il n’est pas n\u00e9cessaire de limiter les possibilit\u00e9s de mobiliser des capitaux aupr\u00e8s de sources l\u00e9gitimes.
\n4. Changement des droits d’utilisation des terres en cas d’acquisition d’actions \/ d’apport en capital
\nL’article 2.27 du d\u00e9cret 01\/2017 pr\u00e9voit l’obligation pour les entreprises de c\u00e9der des droits d’utilisation du sol ou d’enregistrer des changements dans le terrain et les biens attach\u00e9s au terrain lorsqu’il y a un changement d’utilisateur foncier en cas d’acquisition d’actions ou de contribution droits d’utilisation inclus. En cas d’acquisition de terres, la terre reste toujours avec la m\u00eame entreprise. De plus, le processus d’attribution peut imposer des obligations financi\u00e8res. Cette question peut entra\u00eener des difficult\u00e9s pour les investisseurs lorsqu’ils acqui\u00e8rent des actions ou apportent du capital dans des entreprises.
\n5. Approbations d’investissement
\nL’approbation principale pour les d\u00e9veloppements r\u00e9sidentiels est une d\u00e9cision d’investissement de principe (IID) ou l’approbation de principe de l’investissement (IAA). En outre, un investisseur souhaitant \u00e9tablir une soci\u00e9t\u00e9 au Vietnam a besoin d’un certificat d’enregistrement d’investissement (IRC).
\na. Circonstances n\u00e9cessitant un IID :
\nL’article 32 de la loi sur l\u2019investissement r\u00e9git l’exigence de l’IID qui ne s’applique qu’aux projets dans lesquels les promoteurs re\u00e7oivent des droits fonciers de l’\u00c9tat directement par attribution ou location de terres sans ench\u00e8res, appels d’offres ou transferts. En outre, la loi fonci\u00e8re stipule que la seule fa\u00e7on dont les promoteurs peuvent recevoir des terres de l’\u00c9tat est d’attribuer ou de louer des terres. En cons\u00e9quence, il est incertain de quelle mani\u00e8re le promoteur peut recevoir des terres par transfert.
\nb. Approbation de l’investissement pour la contribution en capital au titre des droits d’utilisation des sols:
\nDans le cadre d’une coentreprise entre un investisseur national et un investisseur \u00e9tranger pour d\u00e9velopper des projets de logements r\u00e9sidentiels, l’investisseur national apportera du capital sous forme de droits d’utilisation des terres. Dans ce cas, l’IID n’est requis que dans les cas d’attribution ou de location de terrains par l’Etat sans appel d’offres ou transfert. Il n’est pas certain que l\u2019IIA sera requis en cas d’appel d’offres ou de transfert.
\nEn vertu de la loi sur la construction de 2014, le promoteur doit obtenir le permis de construction avant de pouvoir commencer le projet. Il n’est pas clair si l’IIA est n\u00e9cessaire pour obtenir le permis de construire. Cette exigence pourrait entra\u00eener un manque de capacit\u00e9 \u00e0 mener le projet dans les cas o\u00f9 l’obtention de l\u2019IIA a \u00e9chou\u00e9.
\nD’un autre c\u00f4t\u00e9, si l’IID est requis, le d\u00e9veloppeur aura plus d’assurance en raison de la possibilit\u00e9 d’obtenir l’IID avant que le droit d’utilisation des terres soit apport\u00e9.
\nc. Contourner les approbations d’investissement
\nComme mentionn\u00e9 ci-dessus, la Loi sur l\u2019investissement fournit l’exigence de l’IRC en dehors de l’IID et de l’IIA. Pour les projets n\u00e9cessitant l’IID, l’IRC sera automatiquement d\u00e9livr\u00e9 apr\u00e8s 5 jours ouvrables \u00e0 compter de la d\u00e9livrance de l’IID. Le contenu de l’IID est similaire \u00e0 l’IRC et aucun document suppl\u00e9mentaire n’est n\u00e9cessaire pour l’\u00e9mission de l’IRC. Par cons\u00e9quent, l’IRC n’est pas n\u00e9cessaire lorsque le IID est \u00e9mis.
\nPour les projets n\u00e9cessitant l’IIA, le d\u00e9veloppeur doit d’abord obtenir l’IRC, puis mettre en place l’entreprise avant d’obtenir l’IIA. Comme mentionn\u00e9 ci-dessus, le d\u00e9veloppeur est incapable de d\u00e9velopper le projet dans les cas d\u2019\u00e9chec de l\u2019obtention de l’IIA. En outre, l’IIA et l’IRC traitent avec les autorit\u00e9s et leurs approbations et l’IIA est d\u00e9livr\u00e9 sur la base de l’approbation de planification au 1\/500, de sorte que la n\u00e9cessit\u00e9 de l’IRC n’est pas requise.
\n6. Contribution du capital sous forme de droit d’utilisation des terres
\nLa loi fonci\u00e8re et la loi sur les entreprises de 2014 pr\u00e9voient la possibilit\u00e9 de verser des droits d’utilisation des terres par des individus d’une terre \u00e0 titre de capital \u00e0 une entreprise pendant une certaine p\u00e9riode.
\nEn vertu de l’article 80 du d\u00e9cret no 43\/2014 \/ ND-CP (15 mai 2014) relatif \u00e0 l’orientation de la loi fonci\u00e8re, la contribution en capital sous forme de droits d’utilisation des terres prend fin en cas de d\u00e9c\u00e8s du contributeur individuel. En cons\u00e9quence, si le contributeur de capital est en train de dispara\u00eetre, l’accord de contribution en capital sera r\u00e9sili\u00e9, ce qui affectera le LURC de l’entreprise et de ses droits d’utilisation des terres. D’autre part, la loi sur les entreprises de 2014 stipule que si une personne apporte des terres en tant que capital, l’entreprise aura le droit sur la terre.
\nPar cons\u00e9quent, l’article 80 du d\u00e9cret no 43\/2014 \/ ND-CP a caus\u00e9 de la confusion et de l’incertitude chez les promoteurs au cas o\u00f9 ils envisageraient de recevoir des droits d’utilisation des terres de particuliers.
\n7. Conduite d’affaires immobili\u00e8res sur des terrains apport\u00e9s en capital
\nEn vertu de la Loi fonci\u00e8re, les entreprises \u00e0 participation nationale et \u00e9trang\u00e8re ont le droit de recevoir une contribution en capital sous forme de droits d’utilisation des terres. Cependant, il n’y a aucune disposition dans la LREB concernant les contributions en tant que capital pour les organisations et les individus. Par cons\u00e9quent, les organisations n’ont pas le droit de recevoir une contribution en capital au titre des droits d’utilisation des terres pour d\u00e9velopper des projets immobiliers. Cela provoque des in\u00e9galit\u00e9s et une concurrence d\u00e9loyale dans le secteur immobilier.
\nC. PERSPECTIVES SUR LES PRINCIPAUX ACCORDS COMMERCIAUX CPTPP (TPP 11) ET EUVNFTA
\nEn janvier 2017, le pr\u00e9sident am\u00e9ricain Donald Trump a d\u00e9cid\u00e9 de retirer les Etats-Unis de l\u2019accord TPP. En novembre 2017, les membres restants du TPP se sont rencontr\u00e9s lors des r\u00e9unions de l’APEC et ont conclu \u00e0 la promotion de l’actuel CPTPP (TPP 11) sans les \u00c9tats-Unis. L’accord doit \u00eatre sign\u00e9 par tous les \u00c9tats membres au premier trimestre de 2018. Ensuite, il doit \u00eatre ratifi\u00e9 dans chaque \u00c9tat membre avant d’entrer en vigueur.
\nLes effets du TPP 11 promettent de grands avantages pour le secteur immobilier au Vietnam. Le TPP 11 vise \u00e0 \u00e9liminer les lignes tarifaires et les droits de douane entre les \u00c9tats membres sur certains biens et produits \u00e0 100%. Cela rendra le march\u00e9 vietnamien plus attractif et pourrait inciter les entreprises \u00e9trang\u00e8res \u00e0 s’installer au Vietnam pour construire des entrep\u00f4ts, des bureaux, installer des usines ou m\u00eame investir dans le secteur immobilier car le march\u00e9 devient plus dynamique avec le TPP.
\nUn autre accord commercial important est l’accord EUVNFTA entre l’Union europ\u00e9enne et le Vietnam. L’EUVNFTA offre une excellente opportunit\u00e9 d’acc\u00e9der \u00e0 de nouveaux march\u00e9s pour l’UE et le Vietnam. Cela aidera \u00e0 apporter plus de capitaux au Vietnam. En outre, l’EUVNFTA stimulera les secteurs les plus \u00e9conomiques au Vietnam. Les \u00e9tablissements dans d’autres secteurs \u00e9conomiques au Vietnam auront un impact sur le secteur immobilier en raison de son association avec ces secteurs tels que la sant\u00e9, la technologie ou l’\u00e9ducation.
\nEn outre, le R\u00e8glement des diff\u00e9rends entre investisseurs et \u00c9tats (ISDS) garantira les normes les plus strictes de s\u00e9curit\u00e9 juridique, d’applicabilit\u00e9 et de protection pour les investisseurs. Nous alertons les investisseurs pour qu’ils utilisent ces standards! Nous pouvons vous conseiller sur la meilleure fa\u00e7on de le faire! Il va \u00eatre appliqu\u00e9 dans le cadre du TPP 11 et de l’EUVNFTA. En vertu de cette disposition, pour les litiges li\u00e9s aux investissements, les investisseurs ont le droit d’introduire des demandes d’indemnisation aupr\u00e8s du pays h\u00f4te au moyen d’un arbitrage international. La proc\u00e9dure d’arbitrage doit \u00eatre rendue publique par souci de transparence dans les cas de conflit. En ce qui concerne le TPP, la port\u00e9e de l’ISDS a \u00e9t\u00e9 r\u00e9duite en supprimant les r\u00e9f\u00e9rences aux \u00ab accords d\u2019investissement \u00bb et aux \u00ab autorisations d\u2019investissement \u00bb suite \u00e0 la discussion sur l’avenir du TPP lors des r\u00e9unions de l’APEC les 10 et 11 novembre 2017.
\nD’autres titres sont assortis de l’Accord sur les march\u00e9s publics (GPA) qui fera partie du TPP 11 et de l’EUVNFTA.
\nLe GPA dans les deux accords, traite principalement de l’exigence de traiter les soumissionnaires ou les soumissionnaires nationaux avec du capital d’investissement et les soumissionnaires vietnamiens \u00e9galement quand un gouvernement ach\u00e8te des biens ou des demandes de service valant au-del\u00e0 du seuil sp\u00e9cifi\u00e9. Le Vietnam s’engage \u00e0 publier en temps opportun les informations sur l’offre, \u00e0 laisser suffisamment de temps aux soumissionnaires pour pr\u00e9parer et soumettre leurs offres, maintenir la confidentialit\u00e9 des offres. Le GPA dans les deux accords exige \u00e9galement que ses Parties \u00e9valuent les offres sur la base de principes objectifs et \u00e9quitables, \u00e9valuent et attribuent les offres uniquement sur la base des crit\u00e8res \u00e9nonc\u00e9s dans les avis et les documents d’appel d’offres, cr\u00e9ent un r\u00e9gime efficace pour les plaintes et r\u00e8glement des diff\u00e9rends.
\nCet instrument assurera une concurrence loyale et des projets de d\u00e9veloppement de qualit\u00e9 et efficaces.
\nD. CONCLUSION
\nLes probl\u00e8mes mentionn\u00e9s affectent la comp\u00e9titivit\u00e9 dans le secteur immobilier. Les restrictions donn\u00e9es, les obligations suppl\u00e9mentaires pour les investisseurs \u00e9trangers, l’absence de directives claires sur les r\u00e8glements d’application constituent des obstacles pour les investisseurs qui cherchent \u00e0 investir dans ce secteur au Vietnam. Compte tenu des engagements du gouvernement \u00e0 assurer la croissance et les probl\u00e8mes mentionn\u00e9s ci-dessus, il est n\u00e9cessaire de cr\u00e9er des lignes directrices claires pour \u00e9liminer la confusion pour les investisseurs et les acheteurs immobiliers. En outre, les principaux accords commerciaux \u00e0 venir auront un impact important sur le d\u00e9veloppement du secteur immobilier au Vietnam. D’un autre c\u00f4t\u00e9, le gouvernement vietnamien doit encore am\u00e9liorer l’environnement juridique pour assurer la mise en \u0153uvre des accords.<\/p>\n
***
\nSi vous avez des questions sur ce qui pr\u00e9c\u00e8de, n’h\u00e9sitez pas \u00e0 contacter Dr. Oliver Massmann \u00e0 l\u2019adresse suivante : omassmann@duanemorris.com. Dr. Oliver Massmann est le directeur g\u00e9n\u00e9ral de Duane Morris Vietnam LLC.
\nMerci beaucoup!<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
A. INTRODUCTION Le cadre juridique pour le secteur de l\u2019immobilier au Vietnam est d\u00e9fini par la loi sur le commerce immobilier de 2014 (LREB), la loi sur les logements r\u00e9sidentiels de 2014 (LRH) (tous deux en vigueur depuis le 1er juillet 2015). La LREB est r\u00e9gi par le d\u00e9cret n \u00b0 76\/2015 \/ ND-CP, la … <\/p>\n
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