Ausländer sind besser dran, wenn sie NICHT vietnamesische Staatsangehörige heiraten – was Sie wissen müssen:
In Vietnam gibt es kein Privateigentum an Land. Land gehört den Menschen und wird verwaltet ausschließlich vom Staat. Der Staat räumt Landnutzern Landnutzungsrechte ein. Organisationen, häusliche Familienhaushalte / Einzelpersonen, Gemeinschaften vietnamesischer Bürger, religiöse Einrichtungen, ausländische Organisationen mit diplomatischen Funktionen, vietnamesischen Staatsangehörigen mit Wohnsitz in Übersee und ausländisch investierende Unternehmen. Landnutzer sind berechtigt, den Eigentumsnachweis für Landnutzungsrechte zu erhalten, bzw. ein so genanntes Zertifikat der Landnutzungsrechte und Besitz von Häusern und anderen Vermögenswerten Verbunden mit Land (LURC) oder Sổ Đỏ in Vietnamesisch. Ausländische Personen dürfen nicht Landnutzungsrechte d.h. keine LURC haben.
Es ist fraglich ob ausländische Personen, die mit vietnamesischen Staatsbürgern verheiratet sind, Landnutzungsrechte besitzen können
Angesichts solch strengem Verbot im Landesgesetz, könnte es für ausländische Personen die gerne Grundstücke in Vietnam haben wollen, vor allem an schönen Stränden wie Da Nang oder Nha Trang, schnell in den Sinn kommen, eine Heirat mit vietnamesischen Staatsangehörigen könnte das Problem einfach lösen.
Es ist gemeinsames Verständnis, dass jedes Ehepaar, egal welcher Nationalität, möchte dass beide Ehegatten rechtlich als Miteigentümer anerkannt werden können um ihre Investitionen, insbesondere in Immobilien, so zu verwalten, wie sie dies für richtig empfinden.
Vietnamesisches Familienrecht hat den gleichen Ansatz. Es ist im Gesetz vorgesehen, dass: Das gemeinsame Eigentum von Ehemann und Ehefrau umfasst Eigentum von einem geschaffenen Ehepartner, Einkommen aus Arbeit, Produktion und Geschäftstätigkeit, Erträge und Gewinne aus getrenntem Vermögen und anderen legalen Einkommen die in der Ehezeit entstehen. Die Landnutzungsrechte, die ein Ehegatte nach der Eheschließung erlangt, gelten als das gemeinsame Eigentum von Ehemann und Ehefrau, es sei denn, sie werden getrennt vererbt oder einem Ehepartner gegeben oder durch Transaktionen mit separater Eigenschaft erworben.
Für eine gemeinsame Immobilie, für die es für Eigentum oder Nutzung gesetzlich vorgeschrieben ist, registriert zu werden, sind beide Ehegatten in der Titelurkunde anzugeben, sofern nicht anders vereinbart wurde (Artikel 33 und 34 des Familiengesetzes).
Man könnte annehmen, dass wenn er / sie einen Vietnamesen heiratet, sie zusammen Land kaufen könnten und gemeinsam das Land besitzen. Dies wird durch die oben genannte Familienrechtsvorschrift gut unterstützt. Aber es gibt kein solches Ideal-Szenario in Vietnam.
Familienrecht vs. Landrecht
Falls das Ehepaar schließlich ein perfektes Grundstück fände, würden sie wahrscheinlich eine Landnutzungsrecht-Übertragungsvereinbarung / Kaufvertrag unterschreiben, und solche Vereinbarung müsste beglaubigt werden, um das Gesetz und letztlich die Anforderungen für die Ausstellung eines LURC zu erfüllen. Hier kommt das Problem: Das Landesgesetz wird das Familienrecht durchbrechen.
Auch wenn vorgesehen ist, dass die Landnutzungsrechte, die nach der Eheschließung erlangt werden, üblicherweise Eigentum sind, stimmt dies nicht im Falle der Ehe zwischen einem Ausländer und einem Vietnamesen. Ganz gleich wie viel Sie beitragen, um das Land zu kaufen, oder zustimmen, keine Partei für die Übertragung zu sein. Sofern Sie nicht in der LURC genannt werden, riskieren Sie, Ihr ganzes investiertes Geld zu verlieren, um das Land zu kaufen.
Wie das?
Das Grundbuchamt würde erklären, dass in diesem Fall das Landesrecht gilt. Da ausländische Einzelpersonen keine Landnutzungsrechte in Vietnam haben dürfen, kann das von den Eheleuten erworbene Land konnten nur als Eigentum des vietnamesischen Ehepartners anerkannt werden. Um nur die Vietnamesischer Ehepartner auf der LURC zu nennen, muss es ein separates Eigentum sein.
“Getrenntes Eigentum” in Vietnam ist unter anderem Gelder, die vom Ehemann oder der Ehefrau getrennten bestehen.
Das Grundbuchamt benötigt dann eine sogenannte “Bestätigung von Getrenntem Eigentum “(d. h. Ein Verzicht auf Rechte) von dem nicht-vietnamesischen Ehegatten, der im Allgemeinen sagt, dass der nicht-vietnamesische Ehepartner anerkennt, dass dies das Eigentum seines eigenen vietnamesischen Ehepartners ist, das von diesem getrennt erworben wurde. Wird diesem Verzicht nicht zugestimmt, kann keiner der Ehegatten den LURC erhalten. Es ist der schlimmste Fall, wenn der Kaufpreis oder der größte Teil des Kaufpreises bereits an den Landveräußerer gezahlt wurde!
Nimm es oder lass es. Wenn Sie nicht zustimmen, werden Sie alles verlieren; Wenn Sie zustimmen, werden Sie Ihr Geld verlieren, aber zumindest Ihr vietnamesischer Ehepartner kann immer noch die LURC bekommen. In jedem Fall ist Ihr Geld, das in das Land investiert wurde, völlig verloren, weil Sie rechtlich nichts Zurückerhalten.
Moral: Ausländische Personen sollten nicht Vietnamesen mit dem Hauptziel heiraten, Landnutzungsrechte zu erlangen. – Es funktioniert andersrum: Es ist besser, wenn Sie NICHT verheiratet sind. so schützen Sie Ihr Geld und Ihre Rechte an Immobilien in Vietnam am besten. Oder gehen Sie den einfachen Weg: Kauf einer Eigentumswohnung, denn Ausländer können Eigentumswohnungen in Vietnam auf ihren Namen besitzen, wenn sie ein Touristenvisum haben. Das ist der goldene Weg!
Zögern Sie bitte nicht, sich mit Dr. Oliver Massmann unter omassmann@duanemorris.com in Verbindung zu setzen Sie Fragen haben. Dr. Oliver Massmann ist der Generaldirektor von Duane Morris Vietnam LLC!