Duane Morris Vietnam

1. Nationale Bauordnung / Rahmenwerk
• Stand: 1. September 2025 – Verfügt Vietnam über eine gesetzlich festgelegte nationale Bauordnung, einen national übernommenen Musterkodex oder ein gleichwertiges nationales Rahmenwerk, das sämtliche Gesetze, Vorschriften und Standards umfasst, die gemeinsam die Bauvorschriften in Ho-Chi-Minh-Stadt regeln?
Antwort: Ja
1.1 Rechtsgrundlage
Gesetz Nr. 50/2014/QH13 über das Bauwesen
2. Standard zur Gebäudeklassifizierung
• Enthält der rechtliche Rahmen in Vietnam verbindliche Standards zur Gebäudeklassifizierung (Kriterien zur Kategorisierung von Gebäuden nach Nutzung, Belegungsart und Größe)?
Antwort: Ja
2.1 Rechtsgrundlage
Artikel 5, Baugesetz; Rundschreiben Nr. 06/2021/TT-BXD
3. Standard für Flächennutzungsregelungen
• Enthält der rechtliche Rahmen in Vietnam verbindliche Flächennutzungsregelungen (Bebauungspläne zur Steuerung der Flächennutzung, Dichte, Abstandsflächen und andere Entwicklungsparameter)?
Antwort: Ja
3.1 Rechtsgrundlage
Rundschreiben Nr. 01/2021/TT-BXD
4. Standards für die Tragwerksplanung
• Enthält der rechtliche Rahmen in Vietnam verbindliche Standards für die Tragwerksplanung zur Gewährleistung der Stabilität und Widerstandsfähigkeit gegenüber Lasten und Naturgefahren (Erdbeben, Überschwemmungen, Windlasten, seismische Aktivitäten)?
Antwort: Ja
4.1 Rechtsgrundlage
Rundschreiben Nr. 05/2022/TT-BXD

5. Brandschutzstandards (aktiv und passiv) für Baukonstruktion und Nutzung
Antwort: Ja
5.1 Rechtsgrundlage
Rundschreiben Nr. 103/2025/TT-BCA

6. Standards zur Barrierefreiheit für alle Bauvorhaben
(d.h. verbindliche Anforderungen, die sicherstellen, dass Gebäude physisch zugänglich und nutzbar für Menschen mit Behinderungen und unterschiedlichen Mobilitätsbedürfnissen sind)
Antwort: Ja
6.1 Rechtsgrundlage
Rundschreiben Nr. 21/2014/TT-BXD

7. Mindeststandards für Gesundheit und Hygiene
(d.h. gesetzlich vorgeschriebene Basisstandards, die mindestens Trinkwasserversorgung, Abwasser-/Kanalisationsentsorgung, Belüftung/Luftqualität in Innenräumen und sanitäre Installationen abdecken)
Antwort: Ja
7.1 Rechtsgrundlage
TCVN 5687:2024

8. Energiestandards für die Energieeffizienz
(d.h. Wärmedämmung, Beleuchtung und HLK-Systeme, Gebäudehülle oder andere Anforderungen, die durch die Bauordnung oder andere verbindliche Vorschriften für alle Gebäude und Renovierungen vorgeschrieben sind)
Antwort: Nein

9. Gibt es Anreize — finanziell (z. B. Zuschüsse, Steuervergünstigungen) oder nicht-finanziell (z. B. technische Unterstützung, beschleunigte Genehmigungen) — zur Förderung der Einführung von Energiestandards für Neubauten oder Renovierungen?
Antwort: Nein

10. Legt der rechtliche Rahmen in Vietnam verbindliche Standards für den Umweltschutz oder die Nachhaltigkeit im Bauwesen fest
(z. B. Schutz der Biodiversität, Wasserschutz oder Bekämpfung von Umweltverschmutzung)?
Antwort: Ja
10.1 Rechtsgrundlage
Gesetz Nr. 72/2020/QH14 über den Umweltschutz

11. Klassifiziert der rechtliche Rahmen in Vietnam Bauprojekte nach ihrem potenziellen Umwelteinfluss?
Antwort: Ja
11.1 Rechtsgrundlage
Artikel 25, Dekret 08/2022/ND-CP

12. Bitte geben Sie an, welche Umweltrisiken oder Auswirkungen ausdrücklich als Teil der Klassifizierung von Bauprojekten bewertet werden:
• Biodiversität und natürliche Ressourcen (z. B. Ökosysteme, Schutzgebiete, Wälder)
• Treibhausgasemissionen oder Auswirkungen des Klimawandels
• Wasserressourcen, einschließlich Wasserqualität, -menge und Zugang

13. Verlangt der rechtliche Rahmen, dass Fachkräfte, die technische Inspektionen von Bauprojekten durchführen, bestimmte gesetzlich vorgeschriebene Qualifikationen erfüllen?
Antwort: Nein

(Fragen 14–17) Basierend auf dem rechtlichen Rahmen: Welche Merkmale sind in der Flächennutzungs- und Bebauungsplanung für Ho-Chi-Minh-Stadt enthalten?

14. Legt der rechtliche Rahmen in Ho-Chi-Minh-Stadt die folgenden Flächen- und Bebauungsregelungen fest?
Antwort: Nein

15. Legt der rechtliche Rahmen in Ho-Chi-Minh-Stadt Anforderungen für offizielle Planungsbestimmungen hinsichtlich zulässiger Gebäudehöhen, Geschossflächenzahlen, Abstandsflächen usw. fest?
Antwort: Ja

15.1 Bitte geben Sie die Rechtsgrundlage an
Rundschreiben Nr. 01/2021/TT-BXD

16. Gibt es einen offiziell verabschiedeten, rechtsverbindlichen Flächennutzungs-/Bebauungsplan für Ho-Chi-Minh-Stadt, der online verfügbar und für die Allgemeinheit zugänglich ist, ohne dass ein Benutzername, Passwort oder spezielle Zugangsdaten erforderlich sind?
Antwort: Ja

17. Ist eine Überprüfung der Einhaltung der Bebauungsplanung erforderlich, bevor ein Bauantrag in Ho-Chi-Minh-Stadt eingereicht wird?
Antwort: Ja

18. Können Entwickler die Einhaltung der Bebauungsplanung online anhand offiziell anerkannter Bebauungspläne oder digitaler Planungsinstrumente überprüfen, ohne eine gesonderte offizielle Genehmigung, Bescheinigung oder ein Schreiben der Regierung zur Bestätigung der Einhaltung vor der Antragstellung einholen zu müssen?
Antwort: Nein

19. Sind Raumpläne und Bebauungsanforderungen für Entwickler und Architekten in Form eines Geoinformationssystems (GIS) oder anderer räumlicher Datenplattformen zugänglich?
Antwort: Ja

20. Möglichkeit, die Bebauungsregelungen online anhand offiziell anerkannter Bebauungspläne oder digitaler Planungsinstrumente zu überprüfen, ohne vorherige Genehmigung durch die Planungsbehörden
Antwort: Ja

21. Baukontrollvorschriften, zugänglich für alle Beteiligten, einschließlich Bewohner, Entwickler, Architekten und andere Interessierte
Antwort: Nein

22. Kriterien und notwendige Schritte zur Erlangung einer Baugenehmigung (z. B. technische Spezifikationen)
Antwort: Nein

23. Liste aller Dokumente, die für die Beantragung einer Baugenehmigung erforderlich sind (z. B. Eigentumsurkunde, Arten von Zeichnungen und Plänen)
Antwort: Ja

24. Eine aktualisierte Gebührenordnung für alle Bauarten, die derzeit gültig ist (Stand: 1. September 2025)
Antwort: Nein

25. Gibt es eine Online-Plattform, die es der Planungs-/Bauaufsichtsbehörde in Ho-Chi-Minh-Stadt ermöglicht, Baugenehmigungen zu bearbeiten und auszustellen?
Antwort: Nein

30. Können Verwaltungsbeschwerden gegen Entscheidungen über Baugenehmigungen online über eine offizielle Regierungsplattform eingereicht werden (ausgenommen Einreichungen per E-Mail, SMS, WhatsApp oder ähnliche Plattformen)?
Antwort: Nein

31. Ist es möglich, den Antrag auf Umweltgenehmigung/-freigabe online einzureichen?
Antwort: Ja

32. Vollständige offizielle Anforderungen für die Einreichung eines Antrags auf Umweltgenehmigungen oder -freigaben für den Bau eines Gebäudes
Antwort: Ja

33. Gebührenordnung für Umweltgenehmigungen in Ho-Chi-Minh-Stadt, gültig ab September 2025
Antwort „Ja“, wenn keine Gebühren anfallen.
Antwort: Nein

34. Öffentliche, offizielle und aktualisierte Informationen, die eine Liste der Gesamtzahl der genehmigten Umweltgenehmigungen/-freigaben in Ho-Chi-Minh-Stadt zeigen
Antwort: Ja

35. Ein Online-Zahlungssystem (d. h. ein Portal, das auf Online-Zahlungstransaktionen spezialisiert ist) zur Abwicklung von Antragsgebühren
Antwort „Ja“, wenn keine Gebühren anfallen.
Antwort: Nein

36. Ein elektronisches System, das die Online-Einreichung von Dokumenten zur Erlangung von Umweltgenehmigungen in Ho-Chi-Minh-Stadt erleichtert
Antwort: Ja

37. Schreibt das Gesetz mehrere Inspektionen in verschiedenen Phasen des Bauprozesses vor (z. B. Fundament, Rohbau, Endphase), um sicherzustellen, dass die Standards während des gesamten Prozesses eingehalten werden und die strukturelle Sicherheit gewährleistet ist?
Antwort: Nein

38. Schreibt das Gesetz unterschiedliche Arten von Inspektionen während des Bauprozesses vor, um die strukturelle Sicherheit je nach Risikostufe des Bauwerks und seiner Nutzung sicherzustellen (risikobasierte Inspektionen)?
Antwort: Nein

39. Selbstzertifizierung
(d. h. Inspektionen, die intern durch eigenes Personal des Bauunternehmens wie Architekten oder Ingenieure durchgeführt werden)
Antwort: Ja

40. Ein unabhängiger Ingenieur oder ein Ingenieurbüro (nicht vom Bauherrn oder der Genehmigungsbehörde beschäftigt)
Antwort: Ja

41. Regierungsbehörden, wie z. B. die städtische Bauaufsichtsbehörde
Antwort: Ja

42. Für Projekte, die Umweltgenehmigungen erfordern: Ist eine umfassende Überprüfung der Einhaltung der Umweltauflagen während des Bauprozesses vorgeschrieben?
Antwort: Ja
42.1 Rechtsgrundlage
Artikel 62, Gesetz über den Umweltschutz

43. Verlangt der rechtliche Rahmen, dass ein unabhängiger und akkreditierter Fachmann die Überprüfung der Einhaltung der Umweltauflagen für Projekte mit Umweltgenehmigungen durchführt?
Antwort: Nein

44. Ist eine abschließende Vor-Ort-Inspektion des Bauwerks gesetzlich vorgeschrieben, bevor ein Gebäude bezogen werden darf?
Antwort: Ja
44.1 Rechtsgrundlage
Artikel 123, Baugesetz

45. Ist eine Nutzungsgenehmigung (auch genannt Giấy phép sử dụng công trình) gesetzlich vorgeschrieben, bevor ein Gebäude bezogen werden darf?
Antwort: Nein

46. Schreibt der rechtliche Rahmen vor, dass Berufungen gegen Baugenehmigungen, Inspektionen oder die Einhaltung von Vorschriften von einer unabhängigen Drittbehörde bearbeitet werden müssen?
Antwort: Nein

47. Befugnis zur Erlassung einer Notverfügung (z. B. Evakuierung, Schließung, Nutzungsstopp), um unmittelbare Sicherheitsbedenken eines Gebäudes zu adressieren
Antwort: Ja

48. Befugnis zur Einleitung einer Strafverfolgung vor einem zuständigen Gericht bei Verstößen gegen Bauvorschriften
Antwort: Ja

49. Befugnis, der Registrierungsstelle die Aussetzung oder den Entzug von Lizenzen für Baupraktiker wegen Nichteinhaltung von Bauvorschriften zu empfehlen
Antwort: Ja

49.1 Rechtsgrundlage
Artikel 100, Dekret Nr. 175/2024/ND-CP

Szenario A
• Standort des Unternehmens: Ho-Chi-Minh-Stadt, größte Gemeinde mit der höchsten Anzahl an bedienten Kunden
• Gebäudetyp: Geschäftsgebäude, das als Büro genutzt wird
• Größe des Geschäftsgebäudes: 1.800 Quadratmeter (19.375 Quadratfuß)
• Höhe des Geschäftsgebäudes: 5 Stockwerke – jedes Stockwerk 360 Quadratmeter (3.875 Quadratfuß)
• Jedes Stockwerk wird mit einer Höhe von 3 Metern (9 Fuß 10 Zoll) angenommen
• Grundstücksfläche: 603,8 Quadratmeter (6.500 Quadratfuß)
• Im Bürogebäude werden keine Tätigkeiten ausgeführt, die aufgrund des Vorhandenseins von gefährlichen oder anderweitig regulierten Materialien Genehmigungen, Zulassungen oder Inspektionen erfordern würden.
53. Bitte geben Sie die Gemeinde an, die die Baugenehmigung prüfen und genehmigen würde (im Falle mehrerer Gemeinden in Ho-Chi-Minh-Stadt):
Provinzvolkskomitee
54. Ist ein Eigentums-/Grundstückszertifikat erforderlich oder wird dies üblicherweise praktiziert?
Ja
55. Ist eine topographische Vermessung erforderlich oder wird dies üblicherweise praktiziert?
Ja
56. Ist die Durchführung einer geotechnischen Untersuchung erforderlich oder wird dies üblicherweise praktiziert?
Ja
57. Ist eine städtebauliche Genehmigungsbescheinigung erforderlich oder wird dies üblicherweise praktiziert, bevor eine Baugenehmigung erteilt wird? (Dies bezieht sich auf Bauvorschriften, Flächennutzungspläne oder städtebauliche Entwicklungsrichtlinien)
Nein
58. Wie viele Kalendertage benötigt die Behörde, um die Baugenehmigung nach Einreichung des vollständigen Antrags zu prüfen und auszustellen?
20
59. Welche Verwaltungsgebühr erhebt die Genehmigungsbehörde für die Prüfung des Antrags und die Ausstellung der Baugenehmigung?
VND 150.000
Szenario A
• Standort des Unternehmens: Ho-Chi-Minh-Stadt, größte Gemeinde mit der größten Anzahl von Kunden
• Gebäudetyp: Geschäftsgebäude, das als Büro genutzt wird
• Größe des Geschäftsgebäudes: 1.800 Quadratmeter (19.375 Quadratfuß)
• Höhe des Geschäftsgebäudes: 5 Stockwerke – jedes Stockwerk 360 Quadratmeter (3.875 Quadratfuß)
• Jedes Stockwerk wird mit einer Höhe von 3 Metern (9 Fuß 10 Zoll) angenommen
• Grundstücksfläche: 603,8 Quadratmeter (6.500 Quadratfuß)
• Auf dem Gelände des Bürogebäudes werden keine Tätigkeiten ausgeführt, die aufgrund gefährlicher oder anderweitig regulierter Materialien Genehmigungen, Zulassungen oder Inspektionen erfordern würden.
70. Basierend auf den Angaben in Szenario A: Sind Umweltgenehmigungen, -freigaben oder Umweltprüfungen gesetzlich vorgeschrieben, bevor mit dem Bau begonnen werden darf?
Ja
71. Welche Art von Umweltgenehmigungen/-freigaben wäre für die oben beschriebenen Parameter erforderlich?
Vereinfachte Umweltprüfung
Umweltgenehmigungen – Szenario B (Komplexe Gewerbeanlage)
Bitte beantworten Sie die folgenden Fragen in diesem Abschnitt basierend auf den Angaben zu Szenario B (Standort, Typ, Größe und weitere Details des Gebäudes).
Szenario B
• Standort des Unternehmens: Ho-Chi-Minh-Stadt, größte Gemeinde mit der größten Anzahl von Kunden
• Gebäudetyp: Geschäftsgebäude, das für Büros, Forschungs- und Entwicklungslabore sowie leichte technische Tätigkeiten genutzt wird
• Größe des Geschäftsgebäudes: 20.000 Quadratmeter (215.278 Quadratfuß) (6 oberirdische Stockwerke und 2 unterirdische Stockwerke für Parkplätze)
• Grundstücksfläche: 10.000 Quadratmeter (107.639 Quadratfuß)
• Nutzung des Gebäudes: Büroarbeit, Forschungs- und Entwicklungslabore, leichte technische Tätigkeiten
• Anzahl der Beschäftigten: ca. 800 Mitarbeiter
• Parkplätze: 200 Stellplätze (unterirdisch)
Das Projekt umfasst die Ausstattung eines Labors und von Prüfeinrichtungen, die kleine Mengen von Säuren und Lösungsmitteln verwenden. Es verfügt über dieselbetriebene Notstromaggregate vor Ort (500 kVA), ein Abwasser-Vorbehandlungssystem vor der kommunalen Einleitung, großflächige Erdarbeiten (8 Meter / 26 Fuß 3 Zoll tief) für die Tiefgarage sowie ein Regenwassermanagementsystem. Das Gebäude enthält außerdem Lagerräume für brennbare und korrosive Chemikalien. Anschlüsse an die kommunalen Wasser- und Abwassersysteme sind vorhanden.
Die Bauarbeiten werden erhebliche Bodenstörungen und die Kontrolle von Regenwasserabfluss mit sich bringen, während der Betrieb die Nutzung und Lagerung gefährlicher Stoffe, die Erzeugung von kontaminiertem Abwasser sowie Luftemissionen aus Generatoren und Laborlüftungssystemen beinhalten wird.
75. Basierend auf den Angaben in Szenario B: Sind Umweltgenehmigungen, -freigaben oder Umweltprüfungen gesetzlich vorgeschrieben, bevor mit dem Bau begonnen werden darf?
Ja
76. Welche Art von Umweltgenehmigungen/-freigaben wäre für die oben beschriebenen Parameter erforderlich?
Umfassende Umweltverträglichkeitsprüfung
77. Sonstiges
Umweltgenehmigung
78. Wie lange dauert es durchschnittlich, die erforderliche Umweltgenehmigung/-freigaben zu erhalten (Zeit für die Genehmigung durch öffentliche Behörden, ohne die Vorbereitung durch möglicherweise externe Experten)?
180 Tage
79. Welche offiziellen Kosten sind in VND damit verbunden?
VND 4.500.000
***
Bitte zögern Sie nicht, Dr. Oliver Massmann unter omassmann@duanemorris.com zu kontaktieren, wenn Sie Fragen haben oder weitere Details wünschen. Dr. Oliver Massmann ist Generaldirektor von Duane Morris Vietnam LLC.

1. As of September 1, 2025, does Viet Nam have a legally established National Building Code, a nationally adopted model code, or an equivalent national framework that encompasses all legislation, regulations, and standards that collectively govern building construction applicable in Ho Chi Minh City?
Yes

1.1 Please provide the legal basis (e.g. the article in the law or exact chapter of the law)
Law No. 50/2014/QH13 on Construction

(Q.2-Q.8) Does the legal framework in Viet Nam include the following mandatory building standards or codes?
Yes

2. Building classification standard (i.e. criteria for categorizing buildings based on their use, occupancy type, and size)
Yes

2.1 Please provide the legal basis (e.g. the relevant article, standard or provision)
Article 5, Law on Construction; Circular No. 06/2021/TT-BXD

3. Land use regulations standard (i.e. zoning regulations to govern land use, density, setbacks, and other development parameters)
Yes

3.1 Please provide the legal basis (e.g. the relevant article, standard or provision)
Circular No. 01/2021/TT-BXD

4. Structural design standards to ensure stability and resistance to loads and natural hazards (earthquakes, floods, wind loads, seismic activity)
Yes

4.1 Please provide the legal basis (e.g. the article in the law or exact chapter of the law)
Circular No. 05/2022/TT-BXD

5. Fire safety standards (active and passive) for building construction and occupancy
Yes

5.1 Please provide the legal basis (e.g. the article in the law or exact chapter of the law)
Circular No. 103/2025/TT-BCA

6. Accessibility standards applicable to all construction (i.e. mandatory requirements ensuring buildings are physically accessible and usable for people with disabilities and diverse mobility needs)
Yes

6.1 Please provide the legal basis (e.g. the article in the law or exact chapter of the law)
Circular No. 21/2014/TT-BXD

7. Minimum health and sanitation standards (i.e. legally mandated baseline standards covering at least potable water supply, wastewater/sewage disposal, ventilation/indoor air quality, and sanitary plumbing)
Yes

7.1 Please provide the legal basis (e.g. the article in the law or exact chapter of the law)
TCVN 5687:2024

8. Energy efficiency performance standards (i.e. building insulation, lighting and HVAC systems, building envelope performance or other) legally required by the building code or other binding regulations for all buildings and renovations
No

9. Are there any incentives — financial (e.g., grants, tax rebates) or non-financial (e.g., technical support, expedited permitting) — to promote the adoption of building energy efficiency standards in new constructions or renovations?
No

10. Does the legal framework in Viet Nam impose binding environmental protection or sustainability standards for building construction (e.g. biodiversity protection, water resource conservation, or pollution control)?
Yes

10.1 Please provide the legal basis (e.g. the article in the law or exact chapter of the law)
Law No. 72/2020/QH14 on Environmental Protection

11. Does the legal framework in Viet Nam classify building construction projects based on their potential environmental impact?
Yes

11.1 Please provide the legal basis (e.g., the article in the law or exact chapter of the law)
Article 25, Decree 08/2022/ND-CP

12. Please indicate which environmental risks or impact considerations are explicitly assessed as part of the classification of building construction projects:
Biodiversity and natural resources (e.g., ecosystems, protected areas, forests)
Greenhouse gas emissions or climate change impacts
Water resources, including water quality, quantity, and access

13. Does the legal framework require professionals conducting technical inspections of construction projects to meet specific legally mandated qualifications?
No

(Q.14-Q.17) Based on the legal framework, please indicate which features are included in the land use planning/zoning regulations for Ho Chi Minh City:
Zoning Regulation Features

14. Does the legal framework in Ho Chi Minh City establish the following zoning and land use regulations?
No

15. Does the legal framework in Ho Chi Minh City establish requirement for official planning requirements concerning allowed heights, floor occupation ratios, setbacks, etc.?
Yes

15.1 Please provide the legal basis
Circular No. 01/2021/TT-BXD

16. Is there an officially adopted, legally binding master plan/zoning plan of Ho Chi Minh City available online and accessible to the general public without needing a username, password, or special access credentials?
Yes

17. Is zoning compliance verification required before submitting a building permit application in Ho Chi Minh City?
Yes

18. Can developers verify zoning compliance online using officially recognized zoning maps or digital planning tools, without having to get a separate official approval, certificate, or letter from the government confirming compliance from the government before applying for a building permit?
No

19. Are spatial plans and zoning requirements accessible to developers and architects in the form of a Geographic Information System (GIS) or other spatial data platforms?
Yes

20. The possibility to verify online the zoning regulation, using officially recognized zoning maps or digital planning tools, without needing prior approval from planning authorities
Yes

21. Building control regulations, accessible to all stakeholders, including residents, developers, architects, and other interested parties
No

22. Criteria and necessary steps to obtain building permits (e.g. technical specifications)
No

23. List of all documents required to apply for a building permit (e.g. land ownership certificate, types of drawings and plans)
Yes

24. An updated fee schedule for all types of construction currently in effect (as of 1 September 2025)
No

25. Is there an online platform that allows the Planning/Building Control Agency in Ho Chi Minh City to process and issue building permits?
No

30. Can administrative appeals against building permit decisions be filed online through an official government platform (excluding submission by email, text, WhatsApp, or similar platforms)?
No

31. Is it possible to submit the environmental permit/clearance application online?
Yes

32. Complete official requirements for submitting an application to obtain environmental clearances or permits for constructing a building
Yes

33. Fee schedule currently in effect for environmental permits in Ho Chi Minh City as of September 2025
Answer “Yes” if there are no fees involved.
No

34. Public, official and updated information that shows a list of total number of approved environmental permits/clearances in Ho Chi Minh City
Yes

35. An online payment system (i.e. a portal specialized in online payment transactions) to process application fees
Answer “Yes” if there are no fees involved.
No

36. An electronic system that facilitates the online submission of documents for obtaining environmental permits in Ho Chi Minh City
Yes

37. Does the law mandate multiple inspections during different phases of the construction process (e.g., foundation, framing, final stages) to ensure that standards are met throughout the process and structural safety is assured?
No

38. Does the law mandate different types of inspections during construction to assure structural safety depending on the risk level of the construction and its use (risk-based inspections)?
No

39. Self-certification (i.e. inspections carried out internally by the building company’s own staff, such as architects or engineers)
Yes

40. A third-party engineer or engineering firm (not employed by the developer or the permitting authority)
Yes

41. Governmental agencies, such as the municipal building department
Yes

42. For projects which require environmental permits, is verification of environmental compliance comprehensively required during the construction process?
Yes

42.1 Please provide the legal basis
Article 62, Law on Environmental Protection

43. Does the legal framework require an independent and accredited professional to conduct environmental compliance verification for projects with environmental permits?
No

44. Is an on-site final inspection of the construction required by law before a building can be occupied?
Yes

44.1 Please provide the legal basis
Article 123, Law on Construction

45. Is an occupancy permit (also called Giấy phép sử dụng công trình) required by law before a building can be occupied?
No

46. Does the legal framework mandate that appeals regarding building permits, inspections, or regulatory compliance be handled by an independent third-party agency?
No

47. The authority to issue an emergency order (e.g. evacuation, closure, stop-use) to address immediate safety concerns of a building
Yes

48. The authority to initiate prosecution in a court of competent jurisdiction for violations of building codes
Yes

49. The authority to recommend to the registration body the suspension or cancellation of building practitioners’ licenses for non-compliance with building regulations
Yes

49.1 Please provide the legal basis
Article 100, Decree No. 175/2024/ND-CP

Scenario A
• Location of business: Ho Chi Minh City, largest municipality with the largest number of customers served
• Type of building: Commercial building that will be used for offices
• Size of commercial building: 1,800 square meters (19,375 square feet)
• Height of commercial building: 5 floors – each floor is 360 square meters (3,875 square feet)
• Each floor is assumed to be 3 meters high (9 feet 10 inches)
• Land plot: 603.8 square meters (6,500 square feet)
• No activity will be performed in the premises of the office building that would require clearances, permits and inspections due to the existence of hazardous or other regulated materials.

53. Please specify the municipality that would review and approve the building permit (in case of multiple municipalities in Ho Chi Minh City):
Provincial People’s Committee

54. Is an ownership/property certificate required or commonly done in practice?
Yes

57. Is a topographical survey required or commonly done in practice?
Yes

60. Is obtaining a geotechnical investigation required or commonly done in practice?
Yes

63. Is an urban planning approval certificate required or commonly done in practice before obtaining a building permit? (This refers to planning regulations, zoning laws, or urban development guidelines)
No

66. How many calendar days does it take for the authority to review and issue the building permit once the complete application is submitted?
20

67. What is the administrative fee charged by the permitting authority to review the application and issue the building permit?
VND150,000

Scenario A
• Location of business: Ho Chi Minh City, largest municipality with the largest number of customers served
• Type of building: Commercial building that will be used for offices
• Size of commercial building: 1,800 square meters (19,375 square feet)
• Height of commercial building: 5 floors – each floor is 360 square meters (3,875 square feet)
• Each floor is assumed to be 3 meters high (9 feet 10 inches)
• Land plot: 603.8 square meters (6,500 square feet)
• No activity will be performed in the premises of the office building that would require clearances, permits and inspections due to the existence of hazardous or other regulated materials.

70. Based on the information provided in Scenario A, are any environmental permits, clearances, or environmental assessments required by law before construction can begin?
Yes

71. For the parameters described above, what kind of environmental permits/clearances would be required?
Simplified Environmental Assessment

Environmental Permits – Scenario B (Complex commercial facility)
This time, please provide responses to the following questions in this section based on the information provided by Scenario B on the location, type, size, and other details of the building.
Scenario B
• Location of business: Ho Chi Minh City, largest municipality with the largest number of customers served
• Type of building: Commercial building that will be used for offices, research and development laboratories and light technical operations
• Size of commercial building: 20,000 square meters (215,278 square feet) (6 stories above ground and 2 stories underground for parking)
• Site area: 10,000 square meters (107,639 square feet)
• Building use: Office work, research and development laboratories, light technical operations
• Number of employees: approximately 800 employees
• Parking: 200 parking spaces (underground)

The project involves equipping a laboratory and testing facilities that use small quantities of acids and solvents. It features on-site diesel backup generators (500 kVA), a wastewater pre-treatment system prior to municipal discharge, large-scale excavation (8 meters / 26 feet 3 inches deep) for underground parking, and a stormwater management system. The building also includes storage areas for flammable and corrosive chemicals. Infrastructure connections to municipal water and sewer systems are available.

The construction activities will involve significant soil disturbance and stormwater runoff control, while operations will entail the use and storage of hazardous materials, generation of contaminated wastewater, and air emissions from generators and laboratory ventilation systems.

75. Based on the information provided in Scenario B, are any environmental permits, clearances, or environmental assessments required by law before construction can begin?
Yes

76. For the parameters described above, what kind of environmental permits/clearances would be required?
Full Environmental Impact Assessment

77. Other
Environment Permit

78. What is the average time to obtain the required environmental permit/clearances (time required to obtain permits from public agencies excluding preparation by possibly external experts)?
180 days

79. What is the official cost associated in VND?
VND4,500,000

1. Kann man sagen, dass die größte Einschränkung bei der Umsetzung von PPPs bisher die Art und Weise war, wie staatliches Kapital während der Bauphase in Projekte eingebracht wurde – etwas, das dieses Dekret zu lösen versucht? Sehen Sie weitere Einschränkungen, die eine bedeutende Rolle spielen?
Ja, es ist korrekt zu sagen, dass das größte Hindernis für diese Projekte die Art und Weise war, wie die Regierung ihren Anteil bezahlt hat. Früher mussten private Unternehmen ihr eigenes Geld verwenden oder Kredite von Banken aufnehmen, um den staatlichen Kostenanteil bis zur Halb- oder Fertigstellung des Projekts vorzufinanzieren. Dies führte zu hohen Zinskosten und Druck auf die Liquidität.
Dekret 312 behebt dies, indem es der Regierung erlaubt, ihren Anteil parallel zum privaten Investor zu zahlen. Sobald ein Teil der Arbeiten abgeschlossen ist, zahlt die Regierung ihren prozentualen Anteil.
Andere Einschränkungen bleiben jedoch bestehen, insbesondere die Frage, wer das Risiko trägt, wenn das Projekt nicht genügend Einnahmen erzielt (Einnahmerisiko), und ob lokale Regierungsbehörden über die nötigen Fähigkeiten verfügen, diese Zahlungen schnell und ohne Verwaltungsverzögerungen abzuwickeln.

2. Welche Stellen sind nun für die Bestätigung des Baufortschritts im Hinblick auf den staatlichen Kapitalanteil verantwortlich – Fachministerien, Projektmanagementeinheiten?
Die Verantwortung liegt nun bei der spezifischen Behörde, die für die Verwaltung des staatlichen Kapitals in diesem Projekt zuständig ist. In der Praxis handelt es sich dabei meist um eine Projektmanagementeinheit oder eine bestimmte Abteilung innerhalb des Ministeriums oder der Provinz.
Die wesentliche Änderung besteht darin, dass diese Behörde zusammen mit dem Investor nun vollständig für die Richtigkeit der Zahlen verantwortlich ist. Sie müssen nicht mehr auf eine übergeordnete Vertragsbehörde warten, die jeden Zahlungsschritt genehmigt, was den Prozess beschleunigen sollte.

3. Sehen Sie Risiken darin, die 50%-Zahlungsgrenze zu entfernen und staatliche Mittel auf Grundlage des gemeldeten Fortschritts statt nach endgültiger Abnahme auszuzahlen?
Die Abschaffung der 50-Prozent-Grenze und die Zahlungen auf Basis des Fortschritts bringen zwei wesentliche Risiken mit sich:
• Rückforderung von Geldern: Wenn die Regierung 80 Prozent der Arbeiten bezahlt, der Investor das Projekt jedoch vor Fertigstellung aufgibt, wird es rechtlich schwierig, diese staatlichen Gelder zurückzuerhalten.
• Prüfungsrisiko: Da die Zahlungen schneller erfolgen, bleibt weniger Zeit für Kontrolle. Wenn eine spätere Prüfung ergibt, dass die gemeldeten Arbeiten ungenau waren, könnte der Investor ernsthafte rechtliche Probleme bekommen, weil staatliche Vermögenswerte verloren gingen.

4. Erwarten Sie, dass Dekret 312 das Bietverhalten verändert – beispielsweise aggressivere Preisgestaltung?
Man sollte künftig mit wettbewerbsfähigeren Preisen rechnen. Da die Regierung ihren Anteil sofort zahlt, müssen private Unternehmen weniger Kredite aufnehmen und weniger Zinsen zahlen. Dies senkt ihre Gesamtkosten.
Folglich können Bieter niedrigere Servicegebühren anbieten oder weniger staatliche Unterstützung verlangen und dennoch denselben Gewinn erzielen.

5. Das Dekret reduziert die Finanzierungslast, ohne die fiskalischen Verpflichtungen auszuweiten – erwarten Sie, dass dies erfolgreich sein wird, um mehr ausländische Investitionen anzuziehen?
Dekret 312 macht diese Projekte deutlich attraktiver, da es die Schuldenlast des Privatsektors reduziert. Dies bringt Vietnam in Einklang mit internationalen Standards, bei denen Meilensteinzahlungen üblich sind.
Allerdings reicht diese Änderung allein möglicherweise nicht aus, um den Markt mit ausländischem Kapital zu überschwemmen. Ausländische Investoren sorgen sich weiterhin darum, ob sie ihre Gewinne in Fremdwährung umwandeln können und welche Gesetze im Falle eines Rechtsstreits gelten. Das Dekret löst das Liquiditätsproblem, aber nicht die umfassenderen rechtlichen Schutzmechanismen, die ausländische Investoren üblicherweise verlangen.

Bitte zögern Sie nicht, Dr. Oliver Massmann unter omassmann@duanemorris.com zu kontaktieren, wenn Sie Fragen haben oder weitere Details zu den oben genannten Punkten erfahren möchten.

Dr. Oliver Massmann ist Generaldirektor von Duane Morris Vietnam LLC.

1. Is it fair to say that the biggest constraint on PPP execution has been the way public capital enters projects during construction, something this decree seeks to address? Are there other constraints that you see playing a significant role?

Yes, it is correct to say the biggest hurdle for these projects was how the government paid its share. Previously, private companies had to use their own money or borrow from banks to cover the government’s portion of the costs until the project was halfway done or fully finished. This created high interest costs and cash flow pressure.
Decree 312 fixes this by allowing the government to pay its share in parallel with the private investor. As soon as a part of the work is finished, the government pays its percentage.
However, other constraints remain, specifically regarding who bears the risk if the project does not make enough money (revenue risk) and whether local government agencies have the skills to process these payments quickly without causing administrative delays.

2. Which entities are now responsible for certifying construction progress for the state capital portion – line ministries, project management units?

The responsibility now falls on the specific agency assigned to manage the state capital for that project. In practice, this is usually a Project Management Unit or a specific department within the Ministry or Province.
The key change is that this agency, along with the investor, is now fully responsible for the accuracy of the numbers. They do not need to wait for a higher-level contract-signing authority to approve every payment step, which should speed up the process.

3. Are there any risks that you see in removing the 50% payment cap, and permitting disbursing state funds based on reported progress rather than final acceptance?

Removing the 50 percent payment cap and paying based on progress introduces two main risks:
• Recovering Money: If the government pays for 80 percent of the work but the investor abandons the project before it is finished, getting that government money back will be legally difficult.
• Audit Liability: Because the payments happen faster, there is less time for oversight. If a future audit finds that the reported work was inaccurate, the investor could face serious legal trouble for causing a loss of state assets.

4. Do you expect Decree 312 to change bidding behaviour – for example, more aggressive pricing?

You should expect to see more competitive prices in future bids. Because the government is paying its share immediately, private companies do not need to borrow as much money or pay as much interest. This lowers their overall costs.
Consequently, bidders can offer lower service fees or ask for less government support while still making the same amount of profit.

5. The decree lowers the financing drag without expanding fiscal commitments- do you expect this will be successful in attracting greater foreign investment?

Decree 312 makes these projects much more attractive by reducing the amount of debt the private sector has to carry. This aligns Vietnam with international standards, where milestone payments are common.
However, this change alone may not be enough to flood the market with foreign capital. Foreign investors still worry about whether they can convert their profits into foreign currency and which laws will apply if there is a dispute. The Decree fixes the cash flow issue, but not the broader legal protections foreign investors usually demand.

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Please do not hesitate to contact Dr. Oliver Massmann under omassmann@duanemorris.com if you have any questions or want to know more details on the above. Dr. Oliver Massmann is the General Director of Duane Morris Vietnam LLC.

Am 19. Januar 2026 hat die Regierung das Dekret Nr. 29/2026/ND-CP („Dekret 29“) erlassen und damit offiziell die regulatorische Architektur für die inländische CO₂-Handelsbörse geschaffen.
Dekret 29 liefert die lange erwarteten Umsetzungsrichtlinien für den Handel mit Treibhausgas-(THG)-Emissionsquoten und CO₂-Zertifikaten. Es macht den Markt funktionsfähig, indem die Hanoi Stock Exchange (HNX) mit dem Betrieb der Handelsplattform und die Vietnam Securities Depository and Clearing Corporation (VSDC) mit Registrierung, Verwahrung und Abwicklung betraut werden. Wichtige Eckpunkte:
1. Marktinfrastruktur
1. Der CO₂-Markt funktioniert ähnlich wie der Wertpapiermarkt, jedoch mit besonderen Vorgaben zur Sicherung der ökologischen Integrität.
2. Alle Emissionsquoten und CO₂-Zertifikate müssen vor dem Handel zentral im Nationalen Registrierungssystem eingetragen werden.
3. Das Ministerium für Landwirtschaft und Umwelt verwaltet die Registrierung, vergibt nationale Codes und übermittelt Handelsdaten an VSDC und HNX.
4. HNX betreibt das Kassahandelssystem, während VSDC das zentrale Register, die Verwahrung und die Abwicklung der Zertifikate übernimmt.
2. Handelsmechanismen
1. Verkäufer müssen 100 % der Quoten/Zertifikate auf ihrem Konto haben, bevor sie eine Order platzieren.
2. Käufer müssen 100 % der Gelder verfügbar haben, bevor sie bieten.
3. Abwicklung erfolgt auf T+0-Basis (am selben Tag) mittels Bruttoabrechnung.
4. Es gibt keinen zentralen Kontrahenten (CCP), wodurch systemische Risiken minimiert werden.
3. Verstöße
1. Mitglieder des CO₂-Handels können bei Verstößen oder Nichterfüllung technischer Standards bis zu 90 Tage suspendiert oder ausgeschlossen werden.
2. Suspendierte oder ausgeschlossene Mitglieder dürfen keine neuen Verträge abschließen und müssen bestehende Abwicklungsverpflichtungen gegenüber Kunden erfüllen.
4. Pflichten
1. Mitglieder müssen vierteljährliche und jährliche Berichte an VSDC und die Vietnam Stock Exchange einreichen.
2. Die Pilotbörse für den inländischen CO₂-Handel bleibt bis zum 31. Dezember 2028 gebührenfrei.
3. Ab dem 1. Januar 2029 beginnt die offizielle Gebührenerhebung gemäß Dekret Nr. 06/2022/ND-CP, geändert durch Dekret Nr. 119/2025/ND-CP.

Bei Fragen oder wenn Sie weitere Details zu den oben genannten Punkten wünschen, wenden Sie sich bitte an Dr. Oliver Massmann unter omassmann@duanemorris.com.
Dr. Oliver Massmann ist Generaldirektor von Duane Morris Vietnam LLC.

On 19 January 2026, the Government issued Decree No. 29/2026/ND-CP (“Decree 29”), officially establishing the regulatory architecture for the domestic carbon trading exchange.

Decree 29 provides the long-awaited implementation guidelines for the trading of Greenhouse Gas (GHG) emission quotas and carbon credits. It operationalizes the market by assigning the Hanoi Stock Exchange (HNX) to run the trading platform and the Vietnam Securities Depository and Clearing Corporation (VSDC) to handle registration, custody, and settlement. Key highlights:

1. Market Infrastructure: The carbon market will operate similarly to the securities market but with specific constraints to ensure environmental integrity: All emission quotas and carbon credits must be centrally registered on the National Registration System before trading. The Ministry of Agriculture and Environment manages registration, domestic code issuance, and transfers trading data to the Vietnam Securities Depository and Clearing Corporation (VSDC) and the Hanoi Stock Exchange (HNX). While HNX manages the spot trading system, VSDC manages the central registry, custody, and clearing of credits.

2. Trading Mechanics: Sellers must have 100% of the quotas/credits in their account before placing an order. Buyers must have 100% of the funds available before bidding. Transactions are settled on a T+0 basis (same day) using a Gross Settlement method. There is no central counterparty (CCP) mechanism, minimizing systemic risk.

3. Violations: Carbon trading members may be suspended (up to 90 days) or terminated for regulatory breaches or failure to meet technical standards. Suspended or terminated members cannot enter new contracts and must fulfill settlement obligations to clients.

4. Obligations: Members must submit quarterly and annual reports to VSDC and the Vietnam Stock Exchange. The pilot domestic carbon exchange operates fee-free through December 31, 2028, with official fee collection starting January 1, 2029, under Decree No. 06/2022/ND-CP as amended by Decree No. 119/2025/ND-CP.

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Frage 1: Aus der Perspektive des Jahres 2025 – welche Faktoren werden Ihrer Ansicht nach den stärksten Einfluss auf die globale Wirtschafts- und Finanzlandschaft im Jahr 2026 ausüben?
Basierend auf den aktuellen Trends, die ich 2025 sehe, werden drei Hauptfaktoren das Jahr 2026 prägen:
1. Die Institutionalisierung der „geoökonomischen Fragmentierung“: Wir haben die Phase bloßer Handelsstreitigkeiten hinter uns gelassen und befinden uns nun in einer gefestigten Ära wirtschaftlicher Blöcke. Die Einführung des US-amerikanischen reziproken Zollmechanismus im April 2025 hat die WTO-basierte Ordnung grundlegend verändert. Im Jahr 2026 ist der Haupttreiber nicht mehr nur „Markteffizienz“, sondern „Sicherheitsausrichtung“. Für Vietnam bedeutet dies, dass Herkunftsnachweise und Transparenz in der Lieferkette ebenso entscheidend sind wie Arbeitskosten.
2. Die „Anwendungsphase“ von KI und Energieengpässen: Während 2024–2025 der Aufbau von KI-Infrastruktur (Chips und Datenzentren) im Vordergrund stand, ist 2026 das Jahr der Integration. Die wirtschaftlichen Gewinner werden durch Produktivitätssteigerungen in Nicht-Tech-Sektoren (Recht, Fertigung, Logistik) definiert. Dies kollidiert jedoch mit physischen Grenzen – insbesondere der Energieverfügbarkeit. Das Rennen um saubere Energie zur Versorgung dieser Datenzentren schreibt nationale Energie-Masterpläne neu (einschließlich der Umsetzung von Vietnams PDP8).
3. Digitale und grüne Compliance: Die Weltwirtschaft dreht sich nicht mehr nur um billige Arbeitskräfte. Es geht um „saubere“ Daten und „saubere“ Energie. Länder, die strenge Datenschutzgesetze durchsetzen und erneuerbare Energiequellen anbieten, werden die Lieferketten dominieren.
Frage 2: Wie wird Ihrer Ansicht nach die Erhöhung reziproker Zölle durch große Volkswirtschaften, insbesondere die Vereinigten Staaten, den Welthandel und den Warenfluss im Jahr 2026 beeinflussen?
Die Ära des einfachen Freihandels verändert sich. Die Erhöhung der US-Zölle bedeutet, dass die „Herkunft“ von Waren wichtiger ist als je zuvor.
Im Jahr 2026 wird der Welthandel nicht nur in die billigsten Standorte fließen, sondern in die „sichersten“.
1. Das Ende der Umladung: Die USA sind sehr besorgt darüber, dass Länder als „dritte Transitpunkte“ genutzt werden, um Zölle zu umgehen. Wenn ein Land nicht genau nachweisen kann, woher seine Waren stammen (Rückverfolgbarkeit), wird es bestraft.
2. Die Notwendigkeit „echter“ Produktion: Investoren werden sich von einfacher Montage abwenden. Um hohe Zölle zu vermeiden, müssen Unternehmen tiefere Verarbeitung und echte Produktion in Länder wie Vietnam verlagern. Ein bloßes „Made in Vietnam“-Etikett auf einem Produkt aus einem anderen Land reicht nicht mehr aus.
3. Diversifizierung ist entscheidend: Da der Zugang zum US-Markt schwieriger wird, werden kluge Volkswirtschaften andere Abkommen nutzen. Für Vietnam bedeutet dies, das EVFTA (Europa) und RCEP (Asien) einzusetzen, um Risiken auszugleichen.
Frage 3: Wenn die globalen Zinssätze zu sinken beginnen, in welche Märkte werden internationale Kapitalflüsse Ihrer Meinung nach 2026 am ehesten zurückkehren – und warum?
Wenn die Zinssätze sinken, sucht Kapital nach höherem Wachstum. Im Jahr 2026 wird Kapital nicht in alle Märkte zurückkehren; es wird in Märkte fließen, die ihre „Leitungen“ repariert haben – sprich ihre rechtlichen und finanziellen Strukturen.
Das Kapital wird insbesondere in folgende Bereiche fließen:
1. Märkte mit neuen „Nicht-Vorfinanzierungs“-Modellen: Institutionelle Investoren („Smart Money“) hassen es, 100 % ihres Kapitals vor einem Handel blockieren zu müssen. Märkte wie Vietnam, die diese „Vorfinanzierungs“-Anforderung abgeschafft haben, werden den größten Kapitalzufluss sehen.
2. Der Bankensektor: Mit wachsender Wirtschaft benötigen Banken mehr Geld zum Verleihen. Wir werden sehen, wie ausländisches Kapital in Bankbeteiligungen fließt, insbesondere dort, wo die Grenzen für ausländisches Eigentum angehoben werden.
3. Infrastruktur und Energie: Kapital wird Projekten mit staatlichen Garantien nachjagen. Mit sinkenden Zinssätzen haben Investoren endlich das günstige Kapital, das für massive Projekte wie LNG-Kraftwerke und Logistikzentren benötigt wird – vorausgesetzt, der rechtliche Rahmen (z. B. PPP-Gesetze) ist sicher.
Frage 4: Wenn Sie drei Schlüsselwörter wählen müssten, um die Weltwirtschaft und die Finanzmärkte im Jahr 2026 zu definieren – welche wären das, und warum?
1. Rückverfolgbarkeit: In einer Welt voller Handelskriege wird „Vertrauen“ durch „Beweis“ ersetzt. Jede Stufe der Lieferkette muss nachvollziehbar sein. Wenn Sie nicht nachweisen können, wo Ihr Produkt hergestellt wurde, können Sie es nicht im Westen verkaufen.
2. Bereitschaft: Die Chancen im Jahr 2026 (wie das Upgrade der Schwellenmärkte) sind enorm, aber sie werden schnell eintreten. Die „Liquiditätswelle“ wird nur diejenigen begünstigen, die vorbereitet sind, bevor sie kommt. Investoren und Unternehmen, die bis Ende 2026 warten, um sich neu aufzustellen, werden zu spät sein.
3. Fragmentierung: Der globale Binnenmarkt existiert aufgrund der reziproken Zölle großer Volkswirtschaften, insbesondere der USA, nicht mehr. Wir operieren nun in einer fragmentierten Welt mit unterschiedlichen Regulierungsblöcken (US-orientiert vs. Globaler Süden/BRICS+). Rechtsberatung und Geschäftsstrategien können nicht mehr „global“ sein; sie müssen auf den spezifischen Block zugeschnitten werden, in dem man tätig ist.
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Q1: From the perspective of 2025, in your view, which factors are likely to exert the strongest influence on the global economic and financial landscape in 2026?
Based on the current trends I see in 2025, three main factors will shape 2026:
1. The Institutionalization of “Geoeconomic Fragmentation”: We have moved beyond mere trade disputes into a solidified era of economic blocs. The implementation of the US reciprocal tariff mechanism in April 2025 fundamentally altered the WTO-based order. In 2026, the primary influencer is no longer just “market efficiency” but “security alignment.” For Vietnam, this means origin compliance and supply chain transparency are as critical as labor costs.
2. The “Application Phase” of AI and Energy Constraints: While 2024-2025 was about building AI infrastructure (chips and data centers), 2026 is the year of integration. The economic winners will be defined by productivity gains in non-tech sectors (legal, manufacturing, logistics). However, this is colliding with physical constraints—specifically energy availability. The race for clean power to fuel these data centers is rewriting national energy master plans (including Vietnam’s PDP8 implementation).
3. Digital and Green Compliance: The global economy is no longer just about cheap labor. It is about “clean” data and “clean” energy. Countries that enforce strict data laws and offer renewable energy sources will dominate the supply chain.

Q2: How, in your view, will the increase in reciprocal tariffs by major economies, specifically the United States, specifically affect global trade and the flow of goods in 2026?
The era of simple free trade is changing. The increase in US reciprocal tariffs means that the “origin” of goods matters more than ever.
In 2026, global trade will not just flow to the cheapest location; it will flow to the “safest” location.
1. The End of Transshipment: The US is very concerned about countries being used as a “third transit” point to bypass tariffs. If a country cannot prove exactly where its goods come from (traceability), it will be punished.
2. The Need for “True” Manufacturing: Investors will move away from simple assembly. To avoid high tariffs, companies must move deep processing and real manufacturing into countries like Vietnam. They can no longer just stick a “Made in Vietnam” label on a product from another country.
3. Diversification is Key: Because the US market is becoming harder to access, smart economies will focus on other agreements. For Vietnam, this means using the EVFTA (Europe) and RCEP (Asia) to balance the risk.

Q3: If global interest rates begin to ease, which markets do you believe international capital flows are most likely to return to in 2026, and why?
When interest rates go down, money looks for higher growth. In 2026, capital will not return to all markets; it will flow to markets that have fixed their “plumbing”—meaning their legal and financial structures.
Money will flow specifically to:
1. Markets with New “Non-Prefunding” Models: Institutional investors (the “smart money”) hate locking up 100% of their cash before making a trade. Markets like Vietnam that have removed this “pre-funding” requirement will see the biggest return of capital.
2. The Banking Sector: As economies grow, banks need more money to lend. We will see foreign capital rushing to buy equity in banks, especially where foreign ownership limits are raised.
3. Infrastructure and Energy: Capital will chase projects with government guarantees. With interest rates easing, investors will finally have the cheap capital needed to fund massive projects like LNG power plants and logistics centers, provided the legal framework (like PPP laws) is safe.

Q4: If you had to choose three key words to define the global economy and financial markets in 2026, what would they be, and what is your reasoning behind each choice?
1. Traceability: In a world of trade wars, “trust” is replaced by “proof.” You must be able to trace every step of your supply chain. If you cannot prove where your product was made, you cannot sell it to the West.
2. Readiness: Opportunities in 2026 (like the Emerging Market upgrade) are huge, but they will happen fast. The “liquidity wave” will only benefit those who are ready before it hits. Investors and companies who wait until late 2026 to restructure will be too late.
3. Fragmentation: The global single market is no longer a thing due to the reciprocal tariffs by major economies, especially the US. We are now operating in a fragmented world of distinct regulatory blocs (US-aligned vs. Global South/BRICS+). Legal advice and business strategy can no longer be “global”; they must be tailored to the specific bloc you are operating within.
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Das Warten ist vorbei. FTSE Russell hat offiziell angekündigt, dass Vietnam ab September 2026 in den Status eines „Secondary Emerging Market (EM)“ hochgestuft wird. Für ausländische Investoren ist dies kein „ob“, sondern ein „wann“. Das Zeitfenster, Kapital zu positionieren, bevor die massive Liquiditätswelle einsetzt, schließt sich schnell. Dieser Artikel skizziert die neuen Spielregeln, wo sich das „Smart Money“ positioniert und welche strukturellen Fallstricke die Unvorbereiteten erwarten.
1. Was die FTSE-Hochstufung wirklich verändert (und was nicht)
Die Hochstufung ist eine strukturelle Transformation, nicht nur eine Etikettenänderung. Sie verändert grundlegend die „Plumbing“ des Kapitalzuflusses nach Vietnam durch Gesetzesänderungen, die Vietnam den Status ermöglicht haben.
1. Die Abschaffung der „Pre-Funding“-Pflicht ist der Game Changer: Historisch mussten ausländische Investoren 100 % Bargeld vorhalten, bevor sie eine Order platzieren konnten. Dies war ein Ausschlusskriterium für globale institutionelle Investoren. Das neue Non-Prefunding-(NPF)-Modell erlaubt nun eine Abwicklung wie in entwickelten Märkten (T+2) und beseitigt den größten Reibungspunkt für Kapitalzuflüsse.
2. Sichtbarkeit und Liquidität: Die Aufnahme in den FTSE Emerging Index zwingt passive Fonds (ETFs), die diesen Index abbilden, automatisch vietnamesische Aktien zu kaufen. Dies schafft eine garantierte Nachfrageschwelle, die es zuvor nicht gab.
Was sich NICHT ändert: Die Hochstufung hebt nicht sofort alle Foreign Ownership Limits (FOL) auf. Während die Liquidität steigt, bleiben die gesetzlichen Obergrenzen für Beteiligungen an Banken oder Telekommunikationsunternehmen bestehen. Investoren müssen diese „Rooms“ weiterhin beachten und ihre Investitionen entsprechend strukturieren.
2. Sektoren unter unmittelbarem regulatorischem Druck
Die Regierung arbeitet mit Hochdruck daran, die Regulierung an den neuen Marktstatus anzupassen. Dies schafft spezifische „Stresspunkte“, in denen Chancen verborgen sind.
1. Bankensektor: Der Sektor ist hungrig nach Kapital. Um Basel-III-Standards zu erfüllen und das Kreditwachstum zu sichern, benötigen Banken ausländisches Eigenkapital. Besonders relevant sind Banken, die zu einer „mandatory transfer“ verpflichtet sind (Übernahme schwacher Banken). Neue Dekrete erlauben diesen Banken, die FOL von 30 % auf 49 % anzuheben – ein seltenes Fenster für ausländische strategische Investoren.
2. Energiesektor: Die Umsetzung des Power Development Plan VIII (PDP8) befindet sich in der „harten“ Phase – Preisverhandlungen. Investoren im Bereich erneuerbare Energien sehen sich strikten Preisobergrenzen gegenüber. Gleichzeitig signalisiert die Inbetriebnahme der ersten LNG-Kraftwerke einen Wandel. Die Regierung beschleunigt die rechtlichen Rahmenbedingungen für LNG, um Stromausfälle zu verhindern – ein attraktiver Bereich für Infrastrukturinvestoren, die PPP-Gesetze (Public-Private Partnership) beherrschen.
3. Immobiliensektor: Das neue Gesetzestrio (Bodenrecht, Wohnungsrecht, Immobilienwirtschaftsgesetz) hat die rechtlichen Blockaden beseitigt, aber die Compliance-Anforderungen erhöht. Der Zugang zu Land ist nun klarer, aber teurer – aufgrund marktbasierten Bodenwerts.
3. Strukturelle Fallstricke, die wir bereits sehen
Mit steigendem Interesse strömen Investoren ins Land und begehen vermeidbare Fehler.
1. Dünne Kapitalisierung: Um den Markteintritt zu beschleunigen, gründen Investoren Firmen mit minimalem Kapital (z. B. 10.000 USD). Banken blockieren zunehmend Zahlungen, wenn das eingetragene Kapital zu niedrig ist, um das Transaktionsvolumen zu stützen. Später wird eine Kapitalerhöhung nötig – mit bürokratischer Genehmigungspflicht.
2. Nominee-Strukturen: Viele Firmen nutzen lokale Personen als Anteilseigner, um die 49 %-Grenze zu umgehen. Vietnams neue Vorschriften zur wirtschaftlichen Eigentümerschaft (aligned with FATF) gehen dagegen vor. Gerichte erklären solche „Side Agreements“ zunehmend für nichtig – Investoren verlieren ohne Rechtsmittel ihre gesamten Vermögenswerte.
4. Was Vietnam weiterhin nicht erlaubt
„Emerging Market“-Status bedeutet nicht „Open Market“.
1. Strikte Devisenkontrollen: VND kann nicht frei ins Ausland überwiesen werden. Kapitalrückführung ist streng reguliert. Vor der Gewinnüberweisung müssen alle Steuern bezahlt und geprüfte Finanzberichte vorgelegt werden.
2. Die „Conditional List“: Sektoren wie Verteidigung, Medien und bestimmte Telekommunikation bleiben streng verboten oder auf 0–49 % gedeckelt. Die Hochstufung hebt diese FOL nicht automatisch auf.
5. Wie Investoren sich vorbereiten sollten
Um für das Liquiditätsereignis 2026 bereit zu sein, ist jetzt Handeln gefragt.
1. Audit Ihres Unternehmens: Bestehende Investoren sollten einen „Health Check“ durchführen und ihre Struktur an die neuen Vorschriften anpassen, um für den Kapitalzufluss im September 2026 gewappnet zu sein.
2. Vermeidung von Strukturfehlern: Investoren müssen die bekannten Fallstricke vermeiden und von Anfang an die richtige Struktur wählen.
3. Eröffnung von Wertpapierkonten: Das neue NPF-Modell erfordert spezielle Setups mit Verwahrstellen und Brokern. Warten Sie nicht bis September 2026 – die KYC-Warteschlangen werden lang.
4. M&A-Bereitschaft: Wer lokale Unternehmen übernehmen will, sollte sein Due-Diligence-Team bis Q1 2026 bereitstellen. Verkäufer werden höhere Prämien verlangen, je näher der Upgrade-Termin rückt.
5. Währungsabsicherung: Mit starken Zuflüssen könnte der Vietnamesische Dong (VND) schwanken. Flexible Hedging-Strategien sind nötig, um Kapital gegen kurzfristige Volatilität zu schützen.
Fazit: Vietnams Aufstieg zum Emerging-Market-Status bestätigt seine wirtschaftliche Resilienz. Das Kapital kommt. Die Frage ist nicht, ob man investiert, sondern ob die rechtlichen und operativen Strukturen robust genug sind, um das Wachstum zu bewältigen, wenn im September 2026 die Schleusen geöffnet werden.
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The waiting game is over. FTSE Russell has officially announced that Vietnam will be reclassified to Secondary Emerging Market (EM) status effective September 2026. For foreign investors, this is no longer a “if” but a “when.” The window to position capital before the massive liquidity wave hits is closing fast. This article outlines the new rules of engagement, where the smart money is positioning, and the structural pitfalls that could trap the unprepared.

1. What the FTSE upgrade really changes (and what it doesn’t)
The upgrade is a structural transformation, not just a label change. It fundamentally alters the “plumbing” of how foreign money enters Vietnam via changes in legislation made for Vietnam to gain the status.
1. The “Pre-funding” Removal is the Game Changer: Historically, Vietnam required foreign investors to have 100% cash on hand before placing a trade. This was a deal-breaker for global institutional investors. The new Non-Prefunding (NPF) model introduced to get the status for Vietnam allows investors to settle trades similar to developed markets (T+2), removing the single biggest friction point for capital entry.
2. Visibility and Liquidity: Inclusion in the FTSE Emerging Index forces passive funds (ETFs) that track this index to automatically buy Vietnamese stocks. This creates a guaranteed “floor” of demand that did not exist before.
What it DOESN’T Change: It does not immediately remove all Foreign Ownership Limits (FOL) across the board. While liquidity will improve, the legal caps on how much of a bank or telecom company you can own remain in place. Investors must still navigate these “rooms” and structure their investments upon entering into Vietnam.

2. Sectors under immediate regulatory stress
The government is racing to upgrade regulations to match the market status. This creates specific “stress points” where opportunities are hidden.
1. Banking: The sector is hungry for capital. To meet Basel III standards and sustain credit growth, banks need foreign equity. It is important for investors to watch for banks undergoing “mandatory transfer” (banks required to take over weak banks). New decrees allow these specific banks to lift the foreign ownership limit from 30% to 49%. This is a rare window for foreign strategic investors to gain significant control.
2. Energy: The implementation of Power Development Plan VIII (PDP8) is now in the “hard” phase—pricing negotiations. In other words, investors in renewable energy are facing strict price ceilings. However, the inauguration of the first LNG power plants signals a shift. The government is fast-tracking LNG legal frameworks to prevent power shortages, making this a prime sector for infrastructure investors who can navigate Public-Private Partnership (PPP) laws.
3. Real Estate: The trio of new laws (Law on Land, Law on Housing, Law on Real Estate Business) effective recently has cleared the legal logjam but raised compliance bars. According to the new laws, access to land is cleaner but more expensive due to market-based land valuation.

3. Structuring pitfalls we already see
As interest spikes, we see will investors rushing in and making avoidable structural errors that hurt them later. Below are some of the structuring pitfalls we are likely to witness in the next course of business in Vietnam.
1. Thin Capitalization: To accelerate the process of setting up a company in Vietnam, we have seen investors establishing companies with minimal capital (e.g., $10,000) to save cash. In this regard, banks are increasingly blocking payments for services/imports if a company’s registered capital is too low to support its transaction volume. Thus, it is likely that companies with minimal capital will be forced to inject capital later, which requires bureaucratic approval.
2. Nominee Structures: Lots of companies are using a local individual to hold shares to bypass the 49% limit in certain sectors. Vietnam’s new ultimate beneficial ownership regulations (aligned with FATF) are cracking down on this. Courts are increasingly invalidating these “side agreements,” leaving foreign investors with zero legal recourse and total loss of assets.

4. What Vietnam still does not allow
Managing expectations is vital. “Emerging Market” status does not mean “Open Market.”
1. Strict FX Controls: You cannot freely wire VND out of the country. Capital repatriation is strictly controlled. You must prove you have paid all taxes and audited your financial statements before remitting profits home.
2. The “Conditional” List: Sectors like Defense, News/Media, and certain Telecommunications remain strictly off-limits or capped at 0-49%. The upgrade does not automatically waive these Foreign Ownership Limits.

5. How investors should prepare
To be ready for the 2026 liquidity event, this is now the time to act.
1. Audit your entity: If you are already in Vietnam, conduct a “health check” on your business. Also, to align with the new regulations, it is important that you must take a look at your current business structure to ensure that it complies fully with the laws of Vietnam to prepare for the tsunami of capital when it hits in September 2026.
2. Avoid Structuring Pitfalls: To be ready for the next era of Vietnam, it is critical that investors must avoid the already-proven structuring pitfalls by establishing the right structure at the outset before making any important decisions.
3. Open Securities Accounts: For portfolio investors, the new NPF (Non-Prefunding) model requires specific setups with custodians and brokers. Do not wait until September 2026; the KYC (Know Your Customer) queues will be long.
4. M&A Readiness: If you are looking to acquire local companies, have your due diligence teams ready by Q1 2026. Local sellers will demand higher premiums as the September upgrade approaches.
5. Currency Hedging: With strong inflows expected, the Vietnamese Dong (VND) may fluctuate. flexible hedging strategies should be in place to protect capital against short-term volatility during the inclusion period.
The Bottom Line: Vietnam’s upgrade to Emerging Market status is a validation of its economic resilience. The capital is coming. The question is not whether to invest, but whether your legal and operational structures are robust enough to handle the growth when the floodgates open in September 2026.

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Please do not hesitate to contact Dr. Oliver Massmann under omassmann@duanemorris.com if you have any questions or want to know more details on the above. Dr. Oliver Massmann is the General Director of Duane Morris Vietnam LLC.