Angesichts der anhaltend hohen Kapitalzuflüsse aus dem Ausland auch im Jahr 2014 ist der Immobilienmarkt in Vietnam weiter gewachsen. So flossen etwa 42 % der ausländischen Direktinvestitionen (US$ 20,3 Milliarden) unmittelbar oder mittelbar in Immobilienprojekte. Das Wachstum wird insbesondere von großen internationalen Hotelketten wie Accor oder InterContinental getragen, sowie von Immobiliengroßinvestoren, japanischen und koreanischen Bauunternehmen und schließlich international finanzierten, in Vietnam ansässigen Investmentfonds. Dabei ist zu beobachten, dass sich die Aktivitäten nun weg von den Großstädten in die Richtung zukünftiger Urlaubsressorts orientieren. Das Wachstum hat in jüngster Vergangenheit einen rasanten Preisanstieg zur Folge gehabt, so dass die Mietpreise in Ho Chi Minh City und Hanoi jeweils US$ 125 respektive US$ 200 erreicht haben und somit im asiatischen Raum nur noch hinter Singapur, Peking, Shanghai, Hongkong und Tokyo rangieren. Dagegen hat die Regierung Maßnahmen ergriffen, wie zum Beispiel die Verpflichtung der Banken die Kreditvergabe an Spekulanten im Immobiliensektor zurückzufahren, sowie die Regelung wonach Staatsunternehmen höchstens 30% ihres Kapitals neben dem Hauptgeschäftsfeld in Immobilien, Wertpapiere und Finanzgeschäfte investieren dürfen. Als Folge ist bereits ein Rückgang des für Spekulationen zur Verfügung stehenden Kapitals zu verzeichnen, was wiederum einen abkühlenden Effekt auf die Nachfrage haben dürfte.
a)Gesetz über Wohnungsbau 2010
Die Verordnung 71-2010-ND-CP der Regierung regelt ausführlich die Anwendung des Gesetzes über Wohnungsbau vom 23.06.2010. Die Verordnung 71 ersetzte mit Wirkung zum 08.08.2010 die Verordnung 90 vollständig. Geändert wurde die Verfahrensweise für Investitionen und Kapitalbeschaffung. Neu ist auch das Erfordernis einer Premierministererlaubnis für Vorhaben mit mehr als 2.500 Wohneinheiten. Der Bauherr muss Genehmigungen einholen für ein Modell des Vorhabens im Maßstab 1:500 und neuerdings auch für eine Durchführbarkeitsstudie, die die Entwurfsgrundlagen des Wohnungsbauprojekts enthalten muss. Die Verordnung 71 gibt auch Aufschluss über die zur Verfügung stehenden Möglichkeiten der Kapitalbeschaffung für die Bauherren unter erstmaliger Beachtung der gegenwärtig marktüblichen Methoden zur Kapitalbeschaffung wie Kapitalbeteiligungsvereinbarungen und Verträgen über die Invetitionszusammenarbeit in Form von vorvertraglichen Vereinbarungen. Weiterhin wurden alle Musterverträge für den Wohnungsbau, wie sie noch in der Verordnung 90 enthalten waren, gestrichen. Die neue Verordnung ordnet darüber hinaus dem Ministerium für Wohnungsbau eien wichtige Rolle bei der Überwachung der Baukapitalbeschaffung und dem Verkauf von Wohneinheiten zu.
b)Wohnungseigentum und Landnutzungsrechte
Dieser Abschnitt befasst sich mit dem mit Landnutzungsrechten verbundenen Wohnungseigentum für ausländische Organisationen und ausländische Personen in Vietnam.
Nachdem zunächst die Problematik dargestellt wird, werden im Folgenden Lösungsvorschläge unterbreitet.
i.Einführung
Zurzeit sehen wir uns überall auf der Welt einer Wirtschaftskrise ausgesetzt, die von einigen sogar als die schwerste Rezession überhaupt bezeichnet wird. Die Exportnation Vietnam sieht sich ebenfalls vor die Herausforderungen gestellt, die der sinkende Konsum verursacht. Es lassen sich jedoch erste Anzeichen einer wirtschaftlichen Erholung erkennen. Ausgelöst durch den wirtschaftlichen Abschwung besteht in Vietnam zum gegenwärtigen Zeitpunkt ein Überangebot an Wohn- und Gewerbeimmobilien. Sowohl örtlich ansässige als auch ausländische Bauunternehmer haben Schwierigkeiten bereits erbautes oder geplantes Eigentum zu verkaufen und/oder zu verpachten bzw. zu vermieten. Eine liberalere Politik, die ausländisches Wohneigentum in Vietnam zulässt, würde zu einem Anstieg liquider Mittel am Markt führen. Weiterhin würde eine solche Öffnung des vietnamesischen Immobilienmarktes diesen einerseits wieder ankurbeln, andererseits zu einer höheren Beteiligung am Grundstücksmarkt beitragen. Das Entscheidende ist jedoch, dass die vietnamesische Regierung gegenüber der eigenen und der internationalen Gemeinschaft klar und deutlich zum Ausdruck bringt, dass sie in der Lage ist, zügig auf die Bedürfnisse der Bevölkerung zu reagieren.
ii.Gegenwärtige gesetzliche Rahmenbedingungen
Nicht ansässige ausländische natürliche und juristische Personen:
Nichteinheimischen natürlichen und juristischen Personen mit Auslandswohnsitz bzw. Auslandshauptsitz ist es nach gegenwärtigem vietnamesischem Recht nicht gestattet, Eigentum in Vietnam zu mieten und /oder zu kaufen.
Empfehlung: Nicht ansässigen ausländischen natürlichen und juristischen Personen sollte es erlaubt sein, Immobilien in Vietnam zu erwerben oder zu mieten. In vielen anderen Ländern der Region ist dies bereits unter gewissen Beschränkungen möglich. Sollte die Befürchtung bestehen, dass Einheimischen infolgedessen die Möglichkeit genommen werde, vietnamesisches Eigentum zu erwerben, so kann dem im Wege der Auferlegung von Beschränkungen entgegengewirkt werden, wie z.B. der Einführung von Mindestpreisfestsetzungen oder der Einführung einer Mindestquote an lokalen Eigentümern. Unserer Ansicht nach sind solche Beschränkungen jedoch völlig unnötig, da der Immobilienmarkt durchaus in der Lage ist, solche Aspekte durch eigene Mechanismen effektiv zu regeln. Denn Eigentum wird sich nur dort verkaufen, wo auch die Nachfrage gegeben ist, so dass die Aufnahme zusätzlicher Beschränkungen überflüssig wäre.
Ansässige ausländische natürliche und juristische Personen:
Ausländischen natürlichen und juristischen Personen, denen eine Einreiseerlaubnis und das Aufenthaltsrecht in Vietnam für einen Zeitraum von drei oder mehr aufeinander folgenden Monaten erteilt worden ist, ist es rechtlich gestattet, Wohnräume in Vietnam zu mieten.
iii.Apartments zu Wohnzwecken
Die Resolution No. 19/2008/NQ-QH12- ein Pilotprojekt, in Form einer Erlaubnis für ausländische Organisationen und ausländischen Personen, Wohnhäuser in Vietnam zu kaufen und zu besitzen („Resolution 19“), ist seit dem 1. Januar 2009 in Kraft getreten und ermöglicht es bestimmten ausländischen natürlichen und juristischen Personen, Apartment-Einheiten zu Wohnzwecken zu erwerben.
Ansässige ausländische Personen:
Folgenden ausländischen Personen ist es erlaubt, Wohnhäuser in Vietnam zu erwerben und zu besitzen:
(a) Ausländischen Personen, die direkt in Vietnam investieren und dabei im Einklang mit dem vietnamesischen Investitionsrecht handeln oder denjenigen, die in Managerpositionen bei einem inhaltlich in Vietnam operierenden Unternehmen angestellt sind
(b) Ausländischen Personen, die aufgrund ihres Beitrages für Vietnam vom vietnamesischen Präsidenten mit einer Auszeichnung oder einer Medaille geehrt wurden; und Ausländern, die einen besonderen, der Entscheidung des Premierministers unterfallenden, Beitrag für Vietnam geleistet haben
(c) Ausländischen Personen, die derzeit im sozial-wirtschaftlichen Bereich mit einem Universitätsabschluss oder einer vergleichbaren Qualifikation tätig sind und zudem über technisches Verständnis und technische Fähigkeiten verfügen, die in Vietnam gefragt sind; oder
(d) Ausländischen Personen, die mit einem vietnamesischen Staatsbürger / mit einer vietnamesischen Staatsbürgerin verheiratet sind; (im Kollektiv bezeichnet als „ausländische ansässige natürliche Personen“)
Von ausländischen ansässigen natürlichen Personen wird gegenwärtig gefordert, dass sie einen Wohnsitz in Vietnam besitzen und eine Erlaubnis von der zuständigen vietnamesischen staatlichen Gesellschaft vorweisen können, die es ihnen ermöglicht, für einen Zeitraum von mindestens einem Jahr in Vietnam wohnhaft zu sein. Hierunter fallen jedoch nicht diejenigen Personen, die nach vietnamesischem Recht, dem Schutz diplomatischer Vertretungen unterstehen sowie konsularische Privilegien genießen. Diesen Personen soll es erlaubt sein, jederzeit ein Apartment in einem Apartmentkomplex eines Bauprojektes mit gewerblichen Wohnhäusern zu besitzen.
Die Resolution 19 schreibt fest, dass es jeder ausländischen ansässigen natürlichen Person erlaubt sein soll, eine Wohnung für eine Zeitspanne von maximal 50 Jahren, gerechnet ab dem Ausstellungsdatum des Zertifikats, welches das Eigentumsrecht an Wohnhäusern verbrieft, zu besitzen; anschließend muss dieses Wohneigentum mit Ablauf der Periode, während der das Eigentumsrecht bestand, innerhalb von 12 Monaten in Vietnam verkauft oder gespendet werden.
Ansässige ausländische juristische Personen:
Einem Unternehmen, welches ausländisches Kapital besitzt und gegenwärtig in Vietnam, nicht jedoch im Grundeigentumsgeschäft tätig ist und Wohnhäuser für ihre Angestellten benötigt (so genannte „ansässige, ausländische juristische Personen“), soll es erlaubt sein, ein oder mehrere Wohnungen in einem Gebäude oder in mehreren Gebäuden eines Bauprojektes mit gewerblichen Wohnhäusern zu besitzen, vorausgesetzt diese dienen der Benutzung als Wohnraum für ihre Mitarbeiter.
Jedem Unternehmen mit ausländischem Eigenkapital soll die Möglichkeit gegeben werden, Apartments zu Wohnzwecken für exakt denselben Zeitraum zu besitzen, die der vertraglich festgesetzten Gültigkeitsdauer des ihm ausgestellten Investmentzertifikats entspricht, wobei eventuelle Verlängerungen eingeschlossen sind.
Herausforderungen:
Derzeit existiert kein Umsetzungsrecht mit Richtlinien und Formularen zur Registrierung der Wohnungseigentumsrechten, die der Resolution 1 9 unterfallen. Zum jetzigen Zeitpunkt ist es unmöglich, diese Sache in Angriff zu nehmen.
Empfehlung: Erlass von Umsetzungsvorschriften, die das Verfahren und die Form regeln, um eine effiziente Durchsetzung dieses Erwerbrechts zu gewährleisten.
iv.Gewerbliches Eigentum
Ansässige ausländische natürliche und juristische Personen sind momentan nicht berechtigt, Eigentum zu Gewerbezwecken käuflich zu erwerben.
Empfehlung: Da es ansässigen ausländischen natürlichen und juristischen Personen bereits zusteht, Wohneigentum zu erstehen, sollte dieses Recht auch auf gewerbliches Eigentum ausgeweitet werden. Dies würde weitere Investitionen im Immobiliensektor fördern. Sofern in anderen Rechtssystemen Restriktionen vorhanden sind, dann für gewöhnlich nur hinsichtlich Eigentumsrechten an Wohneigentum. Für weitere Details siehe bitte Anlage 1.
Decree 121 vom 01.03.2011 ersetzt Artikel 12 des Decree 69-2009-ND-CP über die Planung von Landnutzung, Landpreisen, Landwiedergewinnung, Entschädigung, Unterstützung und Wiederbesiedelung. Dabei wird klargestellt, dass sowohl Land als auch der Untergrund gemeinsam verpachtet werden und die alleinige Nutzung des Untergrundes die Pacht der Oberfläche miterfordert. Landpacht muss jährlich bezahlt werden, zu einer Rate von 1,5 % (Standardrate) des vom örtlichen Volkskomitee für das Grundstück jeweils festgelegten Preises. Dabei kann der festgelegte Preis anhand des Marktpreises verändert werden und eine höhere Rate von bis zu 3 % (spezielle Rate) für spezielle Grundstücke oder eine niedrigere Rate von mindestens 0,5 % für besonders förderungswürdige Gebiete angesetzt werden. Für die Errichtung reiner Untergrundkonstruktionen beträgt die Miete nicht mehr als 30 % der normalen Landpacht. Weiterhin wird die Projektdauer des Investmentzertifikates an die Pachtdauer angepasst. Landentschädigung wird mit der Landpacht aufgerechnet. In Fällen in denen die Pacht über 5 Monate mehr als 20 % steigt, kann das Finanzministerium oder das Volkskomitee die Pacht ändern, um sie dem neuen Landpreis anzupassen. Üblicherweise kann der Pächter wahlweise jährlich oder pauschal per Vorkasse zahlen, wobei in bestimmten Fällen eine einmalige Vorauszahlung vorgeschrieben ist.
Regelungen für Landnutzungsgebühren (LNG) stellt Decree 120-2010-ND-CP vom 01.03.2011 auf. Grundsätzlich fallen für staatlich zugewiesene Flächen LNG für die Landnutzer an, während für vom Staat gemietete Flächen Pacht anfällt. Nur vietnamesische Personen und Organisationen haben die Wahl, ob sie Flächen zugewiesen bekommen oder pachten möchten. Ausländisch (finanzierte) Unternehmen können ausschließlich pachten, gleiches gilt für die ausschließliche Nutzung von Untergrund ohne Ansehen der Person. LNG werden durch eine Einmahlzahlung beglichen. Für langfrisitige Zeiträume oder einen 70 -Jahres-Zeitraum beträgt die LNG den festgelegten Landpreis (siehe oben). Bei weniger als 70 Jahren verringert sich die Gebühr um jährlich 1,2 %. Der Preis wird durch das Volkskomitee veröffentlicht und kann entsprechend verändert werden. Pächter können ebenso wie Landnutzer dieselben Abzüge und Kredite für Landentschädigungskosten erhalten. Dies zeigt, dass jedenfalls in finanzieller Hinsicht ausländische Pächter gleich wie vietnamesische Landnutzer behandelt werden, unabhängig davon, ob vietnamesische Nutzer sich für LNG oder Pacht entscheiden.
v.Grundeigentum zu Wohnzwecken
Ansässige ausländische natürliche und juristische Personen haben zurzeit kein Recht, Grundeigentum zu Wohnzwecken zu kaufen.
Empfehlung: Da ansässigen ausländischen natürlichen und juristischen Personen bereits die Möglichkeit gewährt wird, Wohnungen käuflich zu erwerben, sollte dieses Recht auch für Grundeigentum zu Wohnzwecken gelten.
vi.Neue LUR Zertifikate
Durch das Gesetz 38-2009/QH12, das eine Reihe von Land- Wohnungs- und Baugesetzen ändert, wurde ein neues „Zertifikat für Landnutzungsrecht (land use right, LUR), Hauseigentum und mit Grundstücken verbundenen Vermögensgegenständen“ geschaffen. Dieses ist jetzt das einzige Zertifikat, das Landbesitzern mit LURs oder Hauseigentum bzw. Eigentum an mit Grundstücken verbundenen Vermögensgegenständen erteilt wird. Das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt (MONRE) hat ein Standardformular-Zertifikat entworfen und verbreitet. Dabei handelt es sich um ein beidseitig bedrucktes A3-Dokument, das in vier A4 Dokumente unterteilt ist. Nach dem Circular 17/2009-TT-BTNMT können im vierten Teil des Zertifikats Veränderungen wie neue Transaktionen, Veränderungen der Grundstücksfläche, Nutzungszweck und -Dauer, Parzellennr. und Kartennr sowie Eintragungen über ausstehende Landnutzungsgebühren eingetragen werden. Mit der Zeit hat diese Informationsfülle diese Praxis unpraktikabel gemacht. Glücklicherweise hilft das Circular 20-2010/TT-BTNMT ab, indem es dem neuen Besitzer die Verwendung eines neuen Zertifikats mit zusätzlichen Seiten zum Nachweis einer Hypothek auf das LUR oder mit Grundstücken verbundenen Vermögensgegenständen oder die Untervermietung des Grundstücks durch den Entwickler einer Industriezone, High-Tech Zone oder Wirtschaftszone erlaubt. Die Registerbehörde für LURs können Änderungen in der vierten Abteilung des Zertifikats aufzeichnen und die durch Siegel nachweisen. Anstelle der Registerbehörden stellen Provinz- oder Distriktvolkskomitees die neuen Zertifikate für neue Besitzer aus.
Bitte kontaktieren Sie den Autor Oliver Massmann direkt unter omassmann@duanemorris.com wenn Sie Fragen haben. Oliver Massmann ist der Generaldirektor von Duane Morris Vietnam LLC.
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