Vietnam – General – Page 54 – Duane Morris Vietnam

February 24, 2015February 25, 2015 by Dr. Oliver Massmann

Lawyer in Vietnam Oliver Massmann SEAPORT DEVELOPMENT – Vietnam’s new Master Plan for seaport system development 2020-2030

I. Main content

Vinamarine has been assigned by Vietnam’s Government to prepare a new Master Plan for ports for the period 2020-2030. Three reports have been produced so far and, after completion, the plan will be subject to Prime Minister’s approval and then promulgated. The master plan focuses on development of seaports in order to foster Vietnam’s economic growth. It should be regarded as a significant progress as the development of seaports played a secondary role to industrial development. The master plan stipulates six port groups. It must be underlined that comments and recommendation of various companies and of the VBF subgroup were taken into consideration and incorporated. More emphasis was put on enhancing the infrastructure and development of channels, access roads and connection of regional ports.

Management and administration mechanisms that are applied in Vietnam considerably differ from those in other countries. In other parts of the world, local governments take responsibility to manage and control local ports, in Vietnam however, it falls within the scope of responsibility of the central Government. Therefore, the connection of different terminals into a big port seems to be practically challenging and will take some time before relevant legal framework is ready.

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February 24, 2015 by Dr. Oliver Massmann

Lawyer in Vietnam Oliver Massmann Energy Sector

Overview

Vietnam’s rapid development led at the same time to a continuous increase of energy requirement, both in the private sector and in the industry. Since then, the consumption of electricity has been rising by 15% per annum and, as a result, has considerably exceeded the economic growth rate. According to expectations, in 2020 it will rise sevenfold. According to the 7th Master Plan for the Development of Electricity, for the period from 2006 to 2025 investments amounting to VND 1,262,980 billion (US$ 74.32 billion) are required, which means on average more than US$ 3.7 billion per annum. In view of high requirement of more than 150 billion kWh, in 2015 Vietnam will probably import electricity from Laos or/and China. However, the implementation of targets of the phase from 2009 to 2015 of the Electricity Plan will be adversely affected by diverse unfavorable factors, as bottlenecks in power supply, difficulties in capital distribution, limited competences in the area of project management of many investors and contractors. In comparison to other countries in the region, the electricity market of Vietnam is far from being competitive and in particular has not yet solved the problems with regard to electricity selling price mechanisms. According to the 6th Master Plan, within the period from 2006 to 2015 investors should develop, independently from Electricity of Vietnam (EVN), about 54 energy projects which will be implemented in the form of IPB/BOT investments. However, only six projects have been completed yet, and they include the capacity of 2,059 MW, thus 5.6 percent of the Plan. In case of nine bigger projects with a total capacity of 15,275 MW, no investor has been found yet. According to the estimate of the Economic Committee, the lack of investment capital could slow down the development of the electricity sector in the remaining years of the Master Plan.

The most significant financial resources for the energy sector come from the national budget and from Official Development Assistance (ODA). Another important source is the EVN, with the capital coming from own funds as well as from various kinds of outside financing, including a big share in ODA and independent investments of state-owned enterprises (SOEs) as well as domestic and international private sector. The reason for many of the problems in the electricity sector is project financing. The total requirement for capital investments and payment of debts on the part of EVN between 2009 and 2015 amounts to VND 647,038 trillion. However, EVN can finance only VND 264,108 trillion and other investors outside of EVN also have only limited financial resources. Especially projects with a total investment volume of more than $ 1 billion often encounter financing difficulties.

In the years to come, the amount of foreign investments has to rise considerably in order to meet the growing demand: In consequence of the expected transition to a country with middle income status, the ODAs will probably be lower and for the period 2006 -2025 the 6th Master Plan envisages a necessary investment contribution by EVN of VND 665,389 billion (nearly US$39.2 billion). It results in a financing gap of estimated VND 597,591 billion that has to be filled by foreign and domestic private investors and other enterprises. The Master Plan already includes a list of projects that are to be implemented by way of private participation in the form of Build-Operate-Transfer projects (BOTs) or by way of Independent Power Producers (IPPs). At least in the short and middle term, until the conversion into a competitive energy market is completed, probably government loans, guarantees and subventions will be required as an incentive for investments and for a successful performance of a contract. The experiences with already existing project have shown that no-risk guarantees, including those for currency convertibility and performance risk on the part of Vietnamese partners are indispensable for raising of capital from bilateral banks, bilateral agencies and other private financing sources, thus for the creditworthiness of energy projects!

Recommendation:
In view of the fact that in the years to come private investments will be required, it is of great importance to continue working on a legal framework that is attractive to investors. In particular, Vietnam should reconsider the current dominance of EVN and, rather faster than planned before, establish (by 2024) a competition-based market with regard to generation of electricity, wholesale and retail industry. Until Vietnam’s regulatory environment has reached an internationally competitive level, we recommend the adjustment of energy prices and the maintenance of government guarantees in order to encourage foreign-financed investments and to reduce high risks related to large projects. Furthermore, we suggest that it should be made possible by law for foreign investors to apply international dispute settlement mechanisms.

Energy production

1. Energy prices
Compared both to the world and the region, energy prices in Vietnam are comparatively low: On 1 January 2009, the average selling price amounted to VND 842/kWh (less than US$ 0.05). In order to ensure profit and capital accumulation, the marginal price for development investments according to EVN in the long run must amount to 7.5 cent/kWh. For this reason, EVN is presently not able to make profits; it is rather principally dependent on loans from the budget. The enterprise has to cope with various difficulties, obtain domestic and foreign loans. It is due to low capacities to pay debts, as projects show low profitability and the electricity prices are low. In part, delayed privatization is to be blamed for this: At the present moment, only nine from 33 companies belonging to EVN have accomplished privatization, which had an impact on investments in projects under the 6th Master Plan for the development of electricity. As a result, EVN demanded the increase of electricity prices. Moreover, the Prime Minister has enacted a decision which paves the way for a gradual increase of prices, until they reach the market prices in 2010. This decision, however, has not been fully implemented yet.

Recommendations:
Although the general public interest and the affordability in view of the current stage of development have also to be taken into account, the gradual increase of energy prices is indispensable in order to promote energy efficiency and private investments. Only the combination of higher, but realistic prices and increased efficiency of service providers will enable enterprises to generate surpluses in order to finance capital expenditure, thus to operate at a commercially profitable and sustainable level. The market-oriented adjustment of current low prices for electricity should follow a clear schedule in order to enable investors and enterprises to balance the costs and make profits on a medium- and long-term basis.

2. Competitive tendering.
Although the latest revised tender regulations, in the event that there are several interested parties, appear to regard the competition-promoting tenders for infrastructure projects as necessary, currently existing projects have been implemented for the most part without such tendering procedure that promotes competition. However, the lack of tenders carries obviously the risk of a bad result, both for government agencies and for project partners and, besides, could lead to unfair distribution of risks.

Recommendations:
We recommend that the requirements for a clear and transparent competitive tendering procedure should be clarified in relevant statutes and regulations, and duly implemented. Moreover, clear and transparent complaint and dispute settlement mechanisms should be established in order to put potential disputes related to the acceptance of a tender out of the way. In view of complicated and arduous tendering procedure in case of large projects, we recommend to limit generally the extent of the projects.

3. The stability of statutory regulations and adherence to contract terms and conditions.
Projects in the energy sector tend naturally to be very complex and the costs of contract negotiation may reach millions, thus bring huge losses in case of failure of project implementation. Most common problems that arise after conclusion of a contract are in the majority of cases the failure of the Vietnamese partner to comply with provisions of the contract (as they have been approved by the Vietnamese government) in a timely manner as well as changes with regard to planned result of the contract and the time frame which arise due to frequent rapid amendments to the legal framework.

Recommendations:
In order to secure the interests of foreign investors, we recommend that the competent authorities make an effort to formulate the contract provisions clearly and to adhere to them within a reasonable period, in particular with regard to large and BOT projects in which the government agencies play a direct role. We also encourage the authorities to do their best in order to ensure transparency and to pay more attention to planning of statutes and regulations aiming at the improvement of advance planning of negotiations of major projects.

Electrical efficiency and safety

1. Safety with regard to electricity
In 2008, about 60% of fires in Vietnam caused by electrical defects resulted in serious damage to property and to persons. Such defects were caused by faulty electrical installations and by poor quality of electrical products/ equipment used. In the same year, more than 40% of electrical products sold in Vietnam were falsifications from China. In 2007, the Building Ministry made adjustments to the new Code TCXDVN394, inspired by the International Electro-technical Commission’s (IEC) Standard 60364 on protection- and security-oriented electrical construction and installations for buildings. This set of regulations has been implemented in 2008.

Recommendations:
With the participation of major international players, an independent national committee for electricity should be established and entrusted with the following tasks:
– issuing “Electrical and Automation Installation” manual as a basis for certification of all electricians;
– conducting examinations, at least on a three-year cycle in order to check the licenses of the
electricians;
– cooperation with insurance companies in order to establish a principle according to which a fire insurance policy can be issued only if the wiring in houses/buildings/factories has been done by a certified/licensed electrician;
– provision of consultations with regard to electrical standards.

The education of customs officials should be improved so that they are able to detect Chinese falsifications that are brought into the country. Moreover, measures should be introduced in order to make uncovering of officials and companies that facilitate the import of Chinese falsifications and taking action against them possible. Power companies adopt readily methods from other Asian countries and are prepared to provide training measures aiming at the improvement of understanding and awareness with regard to the trade of product piracy.

2. Electrical efficiency
In the last five years, the national production of electricity in Vietnam has risen by averagely 13%; on the other hand, the consumption of energy has increased by 15% per annum. Even the optimistic prognosis with regard to the growth of production capacities does not provide a solution of the problem of electricity shortage in Vietnam in the next five years. It is due to the minimum lead time of three to four years which is available for planning/construction/implementation of power plants. In order to counteract such an energy dilemma and at the same time not to affect the economic growth, the realization of a productive electric energy sector is a necessary step for the private and the public sector in Vietnam. There are indeed solutions for all market segments aiming at short-term reduction of consumption by 20 to 40%, however, most enterprises hesitate to invest by way of a return on investment/capital return (ROI) of two to three years. Government agencies held numerous seminars in order to increase the public awareness of energy efficiency and its possible environmental effects (e.g. mass displacement in consequence of rising sea level) in the longer term. In 2007, a set of regulations for the development of Energy Service Companies (ES-COs) was introduced. The government decided to introduce incentives for enterprises purchasing energy-efficient products, but the decrees have not come into effect yet.

Recommendations:
We recommend establishing an Energy Efficiency Board reporting directly to the Prime Minister and responsible for advancing special action plans and standards with regard to this subject. The board should be responsible for establishing “Green Building” principles as well as propose measures for enterprises in order to limit the use of electricity in main duty cycles. Furthermore, it should be competent for the enactment of regulations on energy quality for energy users and providers. International companies are definitely prepared to put forward suggestions for the improvement of the energy efficiency market in Vietnam. In particular, reference to existing IEEE/IEC standards (IEEE 519 1995, IEEE1159-1995, IEC61000-4-30, etc.) should be made, as they are already used in neighboring Southeast Asian countries. Finally, we suggest that the government makes an effort to make the expansion of the energy efficiency market in Vietnam possible by increasing the number of ESCO and simplifying the administrative application procedure for the formation of new ESCOs as well as by establishing measures to support newly formed companies.

Fuel distribution
Since 1 January 2009, foreign invested enterprises are authorized to provide distribution services with regard to all legally imported and domestically manufactured products (in the commission, wholesale and retail sectors). The distribution services sector is opened for the distribution of the following nine product fields in the retail trade, but not for foreign enterprises: rice, sugar, tobacco, processed oil and crude oil, pharmaceutical products, gunpowder, journals and magazines, noble metals and rocks as well as audio and video equipment. The fuel supply chain in Vietnam is divided into three levels: (i) importers, with the Ministry of Trade determining import quotas; (ii) wholesalers; and (iii) retailers. Since 1 May 2007, wholesalers and retailers are allowed to fix fuel prices within a small trade framework that is regulated and controlled by the government.

Recommendations:
Investor Group recommends that the government reconsiders its position with regard to the distribution of processed oils and oil products by respectable international enterprises, so that it permits fuel distribution. The exclusion of processed oils and oil products is unreasonable. Generally, the presence of foreign suppliers brought numerous advantages for Vietnamese consumers. Especially the admission of foreign fuel suppliers will also bring an increased benefit for Vietnam, namely, for the following reasons:
• Improved safety, reliability and quality of products and services
Leading foreign suppliers have many years of experience in fuel distribution and have been continuously improving the safety of their services and products. For instance, correct additives used by these suppliers in petrol would clean the engines better, thus extend the life of the engines. Petrol is a volatile and dangerous product and can have disastrous effects in case of an accident. High safety standards of leading foreign suppliers will reduce the probability of such accidents. Moreover, the admission of foreign fuel suppliers will force domestic enterprises to improve the safety and quality of their own products and as a result bring benefits for domestic consumers.

• Economic benefit for Vietnam
For different reasons, foreign enterprises bring economic benefit for Vietnam:
• o Additional revenue/taxes: Improved safety and product quality will boost the demand, thus increase the revenue of the Vietnamese government. For instance, most international airline companies currently do not refuel in Vietnam because of concerns about the safety and quality of domestically available products. Instead they refuel outside of Vietnam when they fly to or out of the country. It is not an ideal course of action for the airlines because as a result they are forced to fly heavy airplanes, which entails reduced fuel efficiency. The admission of fuel distribution by leading international enterprises would strengthen the confidence of airline companies that they can obtain high-quality fuel, comparable to airports of other countries, within Vietnam. This increased confidence would at the same time enhance the probability that in future the purchasers/dealers switch to Vietnamese suppliers.

• o Prices: Enhanced competition would cut prices, which would be advantageous for consumers. Vietnam will continue in the next decades to import oil products even for the few refineries which the country plans to build in the near future. Most international companies with internal supply networks, including high-class refineries in the region, have though the capacity to deliver fuels directly, i.e. without the involvement of a third party, to Vietnam, thus to reduce the fuel prices for local consumers.

Closing remarks

This is the first time that the subject “renewable energies” was mentioned in the Master Plan for the Development of Electricity; therefore, the Planning Committee had modest experience in the area of renewable energies. The Ministry of Industry and Trade has drawn up a detailed development plan for renewable energies that is to be added to the Power Master Plan. (Power Master Plan 7)

Please do not hesitate to contact Oliver Massmann under omassmann@duanemorris.com if you have any questions on the above. Oliver Massmann is the General Director of Duane Morris Vietnam LLC.

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THANK YOU VERY MUCH!

February 24, 2015 by Dr. Oliver Massmann

Rechtsanwalt Vietnam Oliver Massmann Immobilien

Angesichts der anhaltend hohen Kapitalzuflüsse aus dem Ausland auch im Jahr 2014 ist der Immobilienmarkt in Vietnam weiter gewachsen. So flossen etwa 42 % der ausländischen Direktinvestitionen (US$ 20,3 Milliarden) unmittelbar oder mittelbar in Immobilienprojekte. Das Wachstum wird insbesondere von großen internationalen Hotelketten wie Accor oder InterContinental getragen, sowie von Immobiliengroßinvestoren, japanischen und koreanischen Bauunternehmen und schließlich international finanzierten, in Vietnam ansässigen Investmentfonds. Dabei ist zu beobachten, dass sich die Aktivitäten nun weg von den Großstädten in die Richtung zukünftiger Urlaubsressorts orientieren. Das Wachstum hat in jüngster Vergangenheit einen rasanten Preisanstieg zur Folge gehabt, so dass die Mietpreise in Ho Chi Minh City und Hanoi jeweils US$ 125 respektive US$ 200 erreicht haben und somit im asiatischen Raum nur noch hinter Singapur, Peking, Shanghai, Hongkong und Tokyo rangieren. Dagegen hat die Regierung Maßnahmen ergriffen, wie zum Beispiel die Verpflichtung der Banken die Kreditvergabe an Spekulanten im Immobiliensektor zurückzufahren, sowie die Regelung wonach Staatsunternehmen höchstens 30% ihres Kapitals neben dem Hauptgeschäftsfeld in Immobilien, Wertpapiere und Finanzgeschäfte investieren dürfen. Als Folge ist bereits ein Rückgang des für Spekulationen zur Verfügung stehenden Kapitals zu verzeichnen, was wiederum einen abkühlenden Effekt auf die Nachfrage haben dürfte.

a)Gesetz über Wohnungsbau 2010
Die Verordnung 71-2010-ND-CP der Regierung regelt ausführlich die Anwendung des Gesetzes über Wohnungsbau vom 23.06.2010. Die Verordnung 71 ersetzte mit Wirkung zum 08.08.2010 die Verordnung 90 vollständig. Geändert wurde die Verfahrensweise für Investitionen und Kapitalbeschaffung. Neu ist auch das Erfordernis einer Premierministererlaubnis für Vorhaben mit mehr als 2.500 Wohneinheiten. Der Bauherr muss Genehmigungen einholen für ein Modell des Vorhabens im Maßstab 1:500 und neuerdings auch für eine Durchführbarkeitsstudie, die die Entwurfsgrundlagen des Wohnungsbauprojekts enthalten muss. Die Verordnung 71 gibt auch Aufschluss über die zur Verfügung stehenden Möglichkeiten der Kapitalbeschaffung für die Bauherren unter erstmaliger Beachtung der gegenwärtig marktüblichen Methoden zur Kapitalbeschaffung wie Kapitalbeteiligungsvereinbarungen und Verträgen über die Invetitionszusammenarbeit in Form von vorvertraglichen Vereinbarungen. Weiterhin wurden alle Musterverträge für den Wohnungsbau, wie sie noch in der Verordnung 90 enthalten waren, gestrichen. Die neue Verordnung ordnet darüber hinaus dem Ministerium für Wohnungsbau eien wichtige Rolle bei der Überwachung der Baukapitalbeschaffung und dem Verkauf von Wohneinheiten zu.

b)Wohnungseigentum und Landnutzungsrechte
Dieser Abschnitt befasst sich mit dem mit Landnutzungsrechten verbundenen Wohnungseigentum für ausländische Organisationen und ausländische Personen in Vietnam.
Nachdem zunächst die Problematik dargestellt wird, werden im Folgenden Lösungsvorschläge unterbreitet.

i.Einführung
Zurzeit sehen wir uns überall auf der Welt einer Wirtschaftskrise ausgesetzt, die von einigen sogar als die schwerste Rezession überhaupt bezeichnet wird. Die Exportnation Vietnam sieht sich ebenfalls vor die Herausforderungen gestellt, die der sinkende Konsum verursacht. Es lassen sich jedoch erste Anzeichen einer wirtschaftlichen Erholung erkennen. Ausgelöst durch den wirtschaftlichen Abschwung besteht in Vietnam zum gegenwärtigen Zeitpunkt ein Überangebot an Wohn- und Gewerbeimmobilien. Sowohl örtlich ansässige als auch ausländische Bauunternehmer haben Schwierigkeiten bereits erbautes oder geplantes Eigentum zu verkaufen und/oder zu verpachten bzw. zu vermieten. Eine liberalere Politik, die ausländisches Wohneigentum in Vietnam zulässt, würde zu einem Anstieg liquider Mittel am Markt führen. Weiterhin würde eine solche Öffnung des vietnamesischen Immobilienmarktes diesen einerseits wieder ankurbeln, andererseits zu einer höheren Beteiligung am Grundstücksmarkt beitragen. Das Entscheidende ist jedoch, dass die vietnamesische Regierung gegenüber der eigenen und der internationalen Gemeinschaft klar und deutlich zum Ausdruck bringt, dass sie in der Lage ist, zügig auf die Bedürfnisse der Bevölkerung zu reagieren.

ii.Gegenwärtige gesetzliche Rahmenbedingungen
Nicht ansässige ausländische natürliche und juristische Personen:
Nichteinheimischen natürlichen und juristischen Personen mit Auslandswohnsitz bzw. Auslandshauptsitz ist es nach gegenwärtigem vietnamesischem Recht nicht gestattet, Eigentum in Vietnam zu mieten und /oder zu kaufen.

Empfehlung: Nicht ansässigen ausländischen natürlichen und juristischen Personen sollte es erlaubt sein, Immobilien in Vietnam zu erwerben oder zu mieten. In vielen anderen Ländern der Region ist dies bereits unter gewissen Beschränkungen möglich. Sollte die Befürchtung bestehen, dass Einheimischen infolgedessen die Möglichkeit genommen werde, vietnamesisches Eigentum zu erwerben, so kann dem im Wege der Auferlegung von Beschränkungen entgegengewirkt werden, wie z.B. der Einführung von Mindestpreisfestsetzungen oder der Einführung einer Mindestquote an lokalen Eigentümern. Unserer Ansicht nach sind solche Beschränkungen jedoch völlig unnötig, da der Immobilienmarkt durchaus in der Lage ist, solche Aspekte durch eigene Mechanismen effektiv zu regeln. Denn Eigentum wird sich nur dort verkaufen, wo auch die Nachfrage gegeben ist, so dass die Aufnahme zusätzlicher Beschränkungen überflüssig wäre.

Ansässige ausländische natürliche und juristische Personen:
Ausländischen natürlichen und juristischen Personen, denen eine Einreiseerlaubnis und das Aufenthaltsrecht in Vietnam für einen Zeitraum von drei oder mehr aufeinander folgenden Monaten erteilt worden ist, ist es rechtlich gestattet, Wohnräume in Vietnam zu mieten.

iii.Apartments zu Wohnzwecken
Die Resolution No. 19/2008/NQ-QH12- ein Pilotprojekt, in Form einer Erlaubnis für ausländische Organisationen und ausländischen Personen, Wohnhäuser in Vietnam zu kaufen und zu besitzen („Resolution 19“), ist seit dem 1. Januar 2009 in Kraft getreten und ermöglicht es bestimmten ausländischen natürlichen und juristischen Personen, Apartment-Einheiten zu Wohnzwecken zu erwerben.

Ansässige ausländische Personen:
Folgenden ausländischen Personen ist es erlaubt, Wohnhäuser in Vietnam zu erwerben und zu besitzen:

(a) Ausländischen Personen, die direkt in Vietnam investieren und dabei im Einklang mit dem vietnamesischen Investitionsrecht handeln oder denjenigen, die in Managerpositionen bei einem inhaltlich in Vietnam operierenden Unternehmen angestellt sind

(b) Ausländischen Personen, die aufgrund ihres Beitrages für Vietnam vom vietnamesischen Präsidenten mit einer Auszeichnung oder einer Medaille geehrt wurden; und Ausländern, die einen besonderen, der Entscheidung des Premierministers unterfallenden, Beitrag für Vietnam geleistet haben

(c) Ausländischen Personen, die derzeit im sozial-wirtschaftlichen Bereich mit einem Universitätsabschluss oder einer vergleichbaren Qualifikation tätig sind und zudem über technisches Verständnis und technische Fähigkeiten verfügen, die in Vietnam gefragt sind; oder

(d) Ausländischen Personen, die mit einem vietnamesischen Staatsbürger / mit einer vietnamesischen Staatsbürgerin verheiratet sind; (im Kollektiv bezeichnet als „ausländische ansässige natürliche Personen“)

Von ausländischen ansässigen natürlichen Personen wird gegenwärtig gefordert, dass sie einen Wohnsitz in Vietnam besitzen und eine Erlaubnis von der zuständigen vietnamesischen staatlichen Gesellschaft vorweisen können, die es ihnen ermöglicht, für einen Zeitraum von mindestens einem Jahr in Vietnam wohnhaft zu sein. Hierunter fallen jedoch nicht diejenigen Personen, die nach vietnamesischem Recht, dem Schutz diplomatischer Vertretungen unterstehen sowie konsularische Privilegien genießen. Diesen Personen soll es erlaubt sein, jederzeit ein Apartment in einem Apartmentkomplex eines Bauprojektes mit gewerblichen Wohnhäusern zu besitzen.

Die Resolution 19 schreibt fest, dass es jeder ausländischen ansässigen natürlichen Person erlaubt sein soll, eine Wohnung für eine Zeitspanne von maximal 50 Jahren, gerechnet ab dem Ausstellungsdatum des Zertifikats, welches das Eigentumsrecht an Wohnhäusern verbrieft, zu besitzen; anschließend muss dieses Wohneigentum mit Ablauf der Periode, während der das Eigentumsrecht bestand, innerhalb von 12 Monaten in Vietnam verkauft oder gespendet werden.

Ansässige ausländische juristische Personen:
Einem Unternehmen, welches ausländisches Kapital besitzt und gegenwärtig in Vietnam, nicht jedoch im Grundeigentumsgeschäft tätig ist und Wohnhäuser für ihre Angestellten benötigt (so genannte „ansässige, ausländische juristische Personen“), soll es erlaubt sein, ein oder mehrere Wohnungen in einem Gebäude oder in mehreren Gebäuden eines Bauprojektes mit gewerblichen Wohnhäusern zu besitzen, vorausgesetzt diese dienen der Benutzung als Wohnraum für ihre Mitarbeiter.

Jedem Unternehmen mit ausländischem Eigenkapital soll die Möglichkeit gegeben werden, Apartments zu Wohnzwecken für exakt denselben Zeitraum zu besitzen, die der vertraglich festgesetzten Gültigkeitsdauer des ihm ausgestellten Investmentzertifikats entspricht, wobei eventuelle Verlängerungen eingeschlossen sind.

Herausforderungen:
Derzeit existiert kein Umsetzungsrecht mit Richtlinien und Formularen zur Registrierung der Wohnungseigentumsrechten, die der Resolution 1 9 unterfallen. Zum jetzigen Zeitpunkt ist es unmöglich, diese Sache in Angriff zu nehmen.

Empfehlung: Erlass von Umsetzungsvorschriften, die das Verfahren und die Form regeln, um eine effiziente Durchsetzung dieses Erwerbrechts zu gewährleisten.

iv.Gewerbliches Eigentum
Ansässige ausländische natürliche und juristische Personen sind momentan nicht berechtigt, Eigentum zu Gewerbezwecken käuflich zu erwerben.

Empfehlung: Da es ansässigen ausländischen natürlichen und juristischen Personen bereits zusteht, Wohneigentum zu erstehen, sollte dieses Recht auch auf gewerbliches Eigentum ausgeweitet werden. Dies würde weitere Investitionen im Immobiliensektor fördern. Sofern in anderen Rechtssystemen Restriktionen vorhanden sind, dann für gewöhnlich nur hinsichtlich Eigentumsrechten an Wohneigentum. Für weitere Details siehe bitte Anlage 1.

Decree 121 vom 01.03.2011 ersetzt Artikel 12 des Decree 69-2009-ND-CP über die Planung von Landnutzung, Landpreisen, Landwiedergewinnung, Entschädigung, Unterstützung und Wiederbesiedelung. Dabei wird klargestellt, dass sowohl Land als auch der Untergrund gemeinsam verpachtet werden und die alleinige Nutzung des Untergrundes die Pacht der Oberfläche miterfordert. Landpacht muss jährlich bezahlt werden, zu einer Rate von 1,5 % (Standardrate) des vom örtlichen Volkskomitee für das Grundstück jeweils festgelegten Preises. Dabei kann der festgelegte Preis anhand des Marktpreises verändert werden und eine höhere Rate von bis zu 3 % (spezielle Rate) für spezielle Grundstücke oder eine niedrigere Rate von mindestens 0,5 % für besonders förderungswürdige Gebiete angesetzt werden. Für die Errichtung reiner Untergrundkonstruktionen beträgt die Miete nicht mehr als 30 % der normalen Landpacht. Weiterhin wird die Projektdauer des Investmentzertifikates an die Pachtdauer angepasst. Landentschädigung wird mit der Landpacht aufgerechnet. In Fällen in denen die Pacht über 5 Monate mehr als 20 % steigt, kann das Finanzministerium oder das Volkskomitee die Pacht ändern, um sie dem neuen Landpreis anzupassen. Üblicherweise kann der Pächter wahlweise jährlich oder pauschal per Vorkasse zahlen, wobei in bestimmten Fällen eine einmalige Vorauszahlung vorgeschrieben ist.

Regelungen für Landnutzungsgebühren (LNG) stellt Decree 120-2010-ND-CP vom 01.03.2011 auf. Grundsätzlich fallen für staatlich zugewiesene Flächen LNG für die Landnutzer an, während für vom Staat gemietete Flächen Pacht anfällt. Nur vietnamesische Personen und Organisationen haben die Wahl, ob sie Flächen zugewiesen bekommen oder pachten möchten. Ausländisch (finanzierte) Unternehmen können ausschließlich pachten, gleiches gilt für die ausschließliche Nutzung von Untergrund ohne Ansehen der Person. LNG werden durch eine Einmahlzahlung beglichen. Für langfrisitige Zeiträume oder einen 70 -Jahres-Zeitraum beträgt die LNG den festgelegten Landpreis (siehe oben). Bei weniger als 70 Jahren verringert sich die Gebühr um jährlich 1,2 %. Der Preis wird durch das Volkskomitee veröffentlicht und kann entsprechend verändert werden. Pächter können ebenso wie Landnutzer dieselben Abzüge und Kredite für Landentschädigungskosten erhalten. Dies zeigt, dass jedenfalls in finanzieller Hinsicht ausländische Pächter gleich wie vietnamesische Landnutzer behandelt werden, unabhängig davon, ob vietnamesische Nutzer sich für LNG oder Pacht entscheiden.

v.Grundeigentum zu Wohnzwecken
Ansässige ausländische natürliche und juristische Personen haben zurzeit kein Recht, Grundeigentum zu Wohnzwecken zu kaufen.

Empfehlung: Da ansässigen ausländischen natürlichen und juristischen Personen bereits die Möglichkeit gewährt wird, Wohnungen käuflich zu erwerben, sollte dieses Recht auch für Grundeigentum zu Wohnzwecken gelten.

vi.Neue LUR Zertifikate
Durch das Gesetz 38-2009/QH12, das eine Reihe von Land- Wohnungs- und Baugesetzen ändert, wurde ein neues „Zertifikat für Landnutzungsrecht (land use right, LUR), Hauseigentum und mit Grundstücken verbundenen Vermögensgegenständen“ geschaffen. Dieses ist jetzt das einzige Zertifikat, das Landbesitzern mit LURs oder Hauseigentum bzw. Eigentum an mit Grundstücken verbundenen Vermögensgegenständen erteilt wird. Das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt (MONRE) hat ein Standardformular-Zertifikat entworfen und verbreitet. Dabei handelt es sich um ein beidseitig bedrucktes A3-Dokument, das in vier A4 Dokumente unterteilt ist. Nach dem Circular 17/2009-TT-BTNMT können im vierten Teil des Zertifikats Veränderungen wie neue Transaktionen, Veränderungen der Grundstücksfläche, Nutzungszweck und -Dauer, Parzellennr. und Kartennr sowie Eintragungen über ausstehende Landnutzungsgebühren eingetragen werden. Mit der Zeit hat diese Informationsfülle diese Praxis unpraktikabel gemacht. Glücklicherweise hilft das Circular 20-2010/TT-BTNMT ab, indem es dem neuen Besitzer die Verwendung eines neuen Zertifikats mit zusätzlichen Seiten zum Nachweis einer Hypothek auf das LUR oder mit Grundstücken verbundenen Vermögensgegenständen oder die Untervermietung des Grundstücks durch den Entwickler einer Industriezone, High-Tech Zone oder Wirtschaftszone erlaubt. Die Registerbehörde für LURs können Änderungen in der vierten Abteilung des Zertifikats aufzeichnen und die durch Siegel nachweisen. Anstelle der Registerbehörden stellen Provinz- oder Distriktvolkskomitees die neuen Zertifikate für neue Besitzer aus.

Bitte kontaktieren Sie den Autor Oliver Massmann direkt unter omassmann@duanemorris.com wenn Sie Fragen haben. Oliver Massmann ist der Generaldirektor von Duane Morris Vietnam LLC.

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VIELEN DANK!

February 24, 2015 by Dr. Oliver Massmann

Lawyer in Vietnam Oliver Massmann Public Procurement in the Energy Sector

A foreign entity wishing to supply a power plant on a turnkey basis, must establish a legal presence in Vietnam by way of registering:

• a contractual business co-operation contract (akin to a partnership); or
• a joint venture enterprise; or
• a 100% foreign owned enterprise (i.e. a wholly owned Vietnamese subsidiary).

The Law on Foreign Investment in Vietnam permits business to be conducted in Vietnam through any of these entities.
Once the presence is established (with all the requisite approvals) the entity must obtain an approval and licence for carrying out construction work from the Ministry of Construction of the Socialist Republic of Vietnam. Licences issued by the Ministry of Construction are project specific and are not transferable.
It is likely that a foreign entity would choose to undertake such a project as a joint venture, with the foreigner providing the technical project managers, technical equipment and capital and the local partner providing the local construction workers. In fact, there is some uncertainty as to whether a foreign contractor can employ local labour directly and there is a requirement in any event that foreigners give preference to local labour and materials.
Further, if a foreign entity wishes to package a project (rather than act as a subcontractor as envisaged above), it must undertake the normal prequalification procedures typical of such projects. To obtain approval to erect a power plant in Vietnam approval from the Ministry of Energy, the Ministry of Industry and Trade, the Ministry of Science Technology and the Environment and the State Committee of Cooperation and Investment would all need to be obtained. No guidelines of how each department would assess a power project have been issued. In addition, approval from the People’s Committee where the plant is to be erected must be obtained. While no power plants have been put out to tender recently, the governing laws envisage the following procedures at least as far as the construction is concerned:

• Production of a feasibility study addressing, amongst other things, the necessity of the investment, ability to source raw materials, environmental impact, sourcing of equipment, the project structure and funding.
• Once the feasibility study has been approved and licences issued, the contractor will need to submit detailed technical designs for further approval by, amongst others, the Ministry of Construction. Only upon these later approvals being obtained may construction commence. If the foreigner wishes to sell equipment (without undertaking any obligation in relation to construction) to a packager who has obtained all the approvals necessary to construct a power plant, it may do so and, depending upon whether or not it is sold from within (unlikely) or outside Vietnam, the licensing of a legal presence may or may not be required.

It should be noted that the Vietnamese have placed restrictions on the import of used equipment. A foreigner is entitled to contribute equipment to the capital cost of a joint venture although there have been suggestions, in the past, that the value of used equipment has been inflated. Accordingly, it may be difficult to sell used power plants to Vietnam (unlike the Philippines) without special approval being obtained and, even then, arguments as to the equipment’s value may arise.
Finally, Vietnam has issued Regulations on Build – Operate – Transfer Contracts. Equipment which is sold to a BOT Company will be exempt from import duties. However, these duties will become payable if the BOT company then sells or transfers such equipment within Vietnam. If a foreign entity wishes to undertake a BOT project, such project may be put to tender or undertaken by direct negotiation.

SUPRA-NATIONAL RULES

In addition to the rules of the various countries, contractors should bear in mind the rules of organisations such as the World Bank, Asian Development Bank, Inter American Development Bank or the International Bank for Reconstruction. Whenever one of these organisations funds a project in a country, they insist on their procurement rules being followed in addition to whatever rules are already existing in that country. For instance, the World Bank prefers the International Competitive Bidding Guidelines to be used. Copies of these rules can be obtained from the respective organisations.

Please do not hesitate to contact Oliver Massmann under omassmann@duanemorris.com if you have any questions on the above. Oliver Massmann is the General Director of Duane Morris Vietnam LLC.

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February 12, 2015February 13, 2015 by Dr. Oliver Massmann

Rechtsanwalt Vietnam Oliver Massmann Die neuen ÖPP Gesetze in Vietnam: Werden bankfähige Projekte wahrscheinlicher?

Überblick über die öffentlich-private Partnerschaft (ÖPP) im Vietnamesischen Recht

In der Vergangenheit musste die Infrastrukturentwicklung Vietnams darum kämpfen das sie mit der wirtschaftlichen Weiterentwicklung und dem Bevölkerungswachstum Schritt hält. Die Statistiken sagen vorraus, dass Vietnam innerhalb es Zeitraums von 2011 bis 2020 ca. 170 Milliarden US $ an Investitionen für die Infrastruktur benötigt, während dessen das staatliche Budget eingeschränkt ist. Die staatlichen Ressourcen und öffentlichen Funds (ODA – „official development assistance“) machen nur ungefähr die Hälfte dessen aus was eigentlich benötigt wird.

In dieser Situation sind die ÖPP die bestmögliche Lösung für Vietnam. Andere Länder haben es versucht und es mittlerweile geschafft erfolgreiche Partnerschaften zwischen der öffentlichen Hand und der Privatwirtschaft zu schaffen. Die grundsätliche Idee besteht darin das beide Seiten sich die Arbeit teilen und dadurch Synergieeffekte entstehen. Dabei steuert die öffentliche Hand Kunden bzw. Nutzer, Land sowie andere Anreize, wie zum Beispiel Steuererleichterungen bei, wohingegen der private Sektor Technologie, Kapital und die Erfahrung effizient zu arbeiten mit einbringt.

Vietnam hat bis dato mehrere rechtliche Rahmenbeingungen im Bezug auf ÖPP geschaffen die meist für BOT-Projekte (Build, Operate, Transfer; deutsch: Bauen, Betreiben, Übertragen) golten, welche seit 1997 unter der Verfügung Nr.1998/ND-CP vom 15. August 1998 (Verordnung Nr.62) für inländische Investoren und Verordnung Nr. 77-CP vom 18 Juni 1997 (Verordnung Nr. 77) für ausländische Investoren eingesetzt werden dürfen. 2009 hat die vietnamesische Regierung die Verordnung Nr. 108/2009/ND-CP (Verordnung Nr.108) erlassen um das BOT-Modell zu regulieren. BT- (“Build-Transfer”) und BOT-Projekte wurden durch die Verordnung Nr. 24/2011/ND-CP (Verordnung Nr.24) von 2011 vereinfacht. Des weiteren ist Erwähnenswert das 2010 ein Pilot-Programm unter der Entscheidung Nr. 71/2010/QD-TTg (Entscheidung Nr.71) vom 9. November 2010 vom Premier Minister selbst initiiert wurde.
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February 12, 2015February 13, 2015 by Dr. Oliver Massmann

LAWYER IN VIETNAM OLIVER MASSMANN VIETNAMESE TAXATION OF FOREIGN AGENTS AND DISTRIBUTORS

Oliver Massmann

A foreign organization or individual conducting profit-generating business in Vietnam is subject to Vietnamese tax. However, whether the sale of goods in Vietnam through local agents or distributors by foreign organizations and individuals is subject to Vietnamese tax is still questionable. The tax implications for foreign organizations and individuals selling goods in Vietnam through local agents or distributors are gradually becoming clearer, enabling foreign exporters to plan their sales to Vietnam in a more predictable and tax efficient manner.

I. Background

The tax exposure of foreign exporters to Vietnam has changed significantly as a result of the following legal developments:
• Law on Enterprise Income Tax No. 14/2008/QH12 (issued by the National Assembly on 03 June 2008, amended by Law No. 71/2014/QH13 dated 26 November 2014);

• Law on Value- added Tax No. 13/2008/QH12 (issued by the National Assembly on 03 June 2008, amended by Law No. 71/2014/QH13 dated 26 November 2014);

• Law No. 71/2014/QH13 Amending and Supplementing Certain Provisions of Tax Laws (“Law No. 71”) (issued by the National Assembly on 26 November 2014); and
• Circular No. 60/2012/TT-BTC Providing Guidelines for the Tax Regime Applicable to Foreign Organizations and Individuals Operating Businesses in Vietnam or Generating Income in Vietnam (“Circular No. 60”) (issued by the Ministry of Finance on April 12, 2012).
II. Definitions
1. Contractor tax

Vietnam tax advisors often refer to the term “Contractor tax” when assessing the tax liabilities of foreign exporters. Circular No. 60 does not actually use the term “contractor tax.” The scope of application of Circular No. 60 includes other entities besides contractors, which are foreign organizations and individuals providing goods in Vietnam by means of on spot import and having income derived in Vietnam according to the contract signed between them and the Vietnamese entities. However, it has become a matter of practice to use the term “contractor tax” to refer to taxes imposed on foreign individuals and organizations conducting business in Vietnam under forms not provided for in the Law on Investment, Law on Petroleum and Law on credit Institutions.

Generally, “contractor tax” refers to value added tax (“VAT”) and enterprise income tax (“CIT”).

2. Agents

A sales agent is defined in the Commercial Law as a merchant who purchases and sells goods in its own name for a principal in order to enjoy remuneration. The Commercial Law stipulates a number of types of agents such as a “commission agent,” “underwriting agent,” “sole agent,” and “general agent.” However, these classifications are not relevant for tax purposes. Instead, the commission is the basis for any tax determination for a sales agent.

3. Distributors

The term “distributor” is not defined in the Law on Value Added Tax, the Law on Enterprise Income Tax, the Civil Code, or the Commercial Law.

Practically speaking, a distribution arrangement may be defined so that a Vietnamese distributor may act as an agent or it may purchase goods from foreign merchants.
III. Sale of goods in Vietnam through agents or distributors – TAXABLE OR NOT TAXABLE
In accordance with Circular No. 60, “foreign organizations with or without a permanent establishment in Vietnam, and foreign individuals whether or not residing in Vietnam (“Foreign Contractors”) doing business in Vietnam or deriving income in Vietnam according to a contract, an agreement or commitment between Foreign Contractors with foreign organizations or individuals, or between Foreign Contractors and Foreign Sub-contractors” will be subject to contractor tax. An agent is defined as a permanent establishment of foreign entity. Continue reading “LAWYER IN VIETNAM OLIVER MASSMANN VIETNAMESE TAXATION OF FOREIGN AGENTS AND DISTRIBUTORS”

February 5, 2015February 13, 2015 by Dr. Oliver Massmann

Lawyer in Vietnam Oliver Massmann – New PPP Laws in Vietnam: Moving Closer towards bankable projects ?Oliver Massmann and Ho Gia Le Hoang

Overview on Public – Private Partnership (“PPP”) Laws in Vietnam
Vietnam’s infrastructure development has struggled to keep up with continued economic and population growth. According to the statistics, Vietnam needs about US$170 billion for infrastructure investment in the period from 2011 to 2020 while the State budget is constrained, capital sources from state budget and official development assistance (“ODA”) are estimated to meet only a half of the identified requirements.
In this situation, PPP is the most appropriate mechanism for Vietnam. In practice, other countries have successfully implemented partnership between the public and private sector. Put it simply, the idea is that the public sector has the ‘users’ (or customers) and land and can provide other incentives, such as tax breaks while the private sector can bring in technology, capital, and efficiency through experience.
Up to date, Vietnam has had several PPP regulatory frameworks, mostly for the Build-Operate-Transfer (“BOT”) projects since 1997 with Decree No. 1998/ND-CP dated 15 August 1998 (“Decree No. 62”) for domestic investors and Decree No. 77-CP dated 18 June 1997 (“Decree No. 77”) for foreign investors. In 2009, the Government of Vietnam issued Decree No. 108/2009/ND-CP (“Decree No. 108”) to regulate BOT, Build – Transfer (“BT”) and Build – Transfer- Operate (“BTO”) projects as amended in 2011 by Decree No. 24/2011/ND-CP (“Decree No. 24”). More notably, a pilot program for PPP projects was promulgated in 2010 under Decision No. 71/2010/QD-TTg dated 09 November 2010 by the Prime Minister (“Decision No. 71”).
Vietnam to amend PPP regulatory frameworks
However, since the issuance of PPP pilot program in 2011, no PPP project has been signed under this framework. Compared with some other jurisdictions in Southeast Asia, foreign investment in infrastructure in Vietnam continues to be low. Vietnam’s current PPP regulations were not successful in attracting foreign investment on a PPP basis. Generally speaking, the current PPP regulations, mainly Decision No. 71, only provide a basic framework for PPP projects and it is broadly and generally interpreted as the PPP mechanism for BOT projects. Continue reading “Lawyer in Vietnam Oliver Massmann – New PPP Laws in Vietnam: Moving Closer towards bankable projects ?Oliver Massmann and Ho Gia Le Hoang”

February 2, 2015February 13, 2015 by Dr. Oliver Massmann

Anwalt in Vietnam Oliver Massmann Mehrwertsteuer

Das Mehrwertsteuergesetz ist zusammen mit dem Körperschaftsteuergesetz am 10. Mai 1997 von der Nationalversammlung angenommen worden und zum 01.01.1999 in Kraft getreten und hat seine letzte Änderung am 03.06.2008 erfahren.
Die Implementierung des Mehrwertsteuergesetzes hat sowohl für die Steuerpflichtigen als auch für die staatlichen Finanzbehörden in gleicher Weise Schwierigkeiten mit sich gebracht, wie dies bei der Einführung eines neuen Gesetzeswerkes regelmäßig der Fall ist.
Bevor wir in einem kurzen Überblick auf die wesentlichen Regelungen des Mehrwertsteuergesetzes eingehen wollen, möchten wir zunächst einige allgemeine Anmerkungen hinsichtlich der neuen Steuer tätigen.
Die wesentlichen Gesetzesgrundlagen im Hinblick auf die Mehrwertsteuer sind die Folgenden:
• Das Law on Value Added Tax (VAT), das am 01. Januar 1999 in Kraft getreten ist, in der Fassung vom 03.06.2008;
• Das Decree No. 123/ 2008/ ND/ CP enthält Ausführungsregelungen zur Implementierung des Mehrwertsteuergesetzes (“Decree 213”), das am 08. Dezember 2008 von der Regierung verkündet wurde;

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January 30, 2015February 13, 2015 by Dr. Oliver Massmann

Rechtsanwalt Vietnam Oliver Massmann Wettbewerbsrecht

Mit Wirkung vom 1. Juli 2005 widmet sich das am 9. November 2004 erlassene Wettbewerbsgesetz neben Wettbewerbsbeschränkungen und unlauterem Wettbewerb auch den Formalitäten und Verfahren zur Lösung von Wettbewerbsfällen sowie den Sanktionen bei Verstößen gegen das Wettbewerbsgesetz. Auch dieses neue Wettbewerbsgesetz steht in einem engen Zusammenhang mit den Liberalisierungsbemühungen Vietnams. Wieweit es insbesondere mit Blick auf die staatlichen Unternehmen fairen Wettbewerb und effektiven Wettbewerbsschutz garantieren wird, kann erst die Zukunft zeigen. Zumindest ist aber ein erster Schritt hin zu einer Wettbewerbsordnung getan. Continue reading “Rechtsanwalt Vietnam Oliver Massmann Wettbewerbsrecht”

January 30, 2015February 13, 2015 by Dr. Oliver Massmann

Lawyer in Vietnam Oliver Massmann Renewable Energy

Vietnam’s wind power potential

In accordance with the growth of Vietnam’s economy and population, the country is thirsting for energy. Vietnam’s energy requirement increases by approx. 15% per annum. In 2008, the growth of the Gross National Product has almost doubled. It is expected that a further increase by at least 10% per annum will take place between now and 2020. It is clear that energy is an indispensable component for the reinforcement of Vietnam’s economic growth and particularly for the reliability of the economy in the production sector. The government oriented itself towards the global trend and is involved in finding alternatives to traditional energy sources. Now, it has put renewable energy at the top of the agenda.

The MOIT published the 6th Master Plan for the Development of Electricity in Vietnam. According to the target of the government to increase, from 2010 on, the production of renewable energies by 100-200 MW per annum, a further plan is drawn up. The government’s target is to satisfy, from 2020 on, 5% of the Vietnamese energy requirement via renewable energies. The latest feasibility studies make clear that 8.6% of the whole country has wind power potential (i.e. with a wind speed higher than 7 meters per second). Vietnam’s wind potential is highest in the central coastal region (including QuangBinh, Quang Tri, ThuaThien, Hue and BinhDinh) and in the south (including NinhThuan, BinhThuan, Lam Dong, TraVinh and SocTrang). Experts forecast Vietnam’s a total potential for wind power to be possibly more than 500,000 MW! It corresponds to 650 coal power plants!

Against these breathtaking forecasts, the present production of wind power is very small. Presently, it results mainly from the inadequacies in the integrated network related to the electricity prices – namely the current price paid by EVN for network-dependent electricity. It is considerably lower than that what is needed to make wind power project financially viable. Although the MOIT has issued in June last year a decision (“Decision 18”) where the presented electricity prices are based on avoidable costs, it is difficult to predict, just in the short term, how network-dependent wind power can be competitive without capitalizing funds. (The presentation of calculation of avoidable costs would go beyond the scope of this article.) A possible source of the funds could be the introduction of various taxes. These could include an income tax on electricity, a carbon emission charge or a deduction of the mineral exploitation tax. The aim of the GTZ project in Vietnam is to examine the possibility of such options in order to eventually come to a viable closing of the tariff gap. Continue reading “Lawyer in Vietnam Oliver Massmann Renewable Energy”