Duane Morris Vietnam

September 15, 2015September 15, 2015 by Dr. Oliver Massmann

Foreign ownership of houses and condominium in Vietnam is now possible

Vietnam – You are a foreigner and want to buy a House or Condominium ?
Come to us! We help you to succeed

Since 1st July 2015 two new laws are in place, the Law on Real Estate Business and the Law on Residential Housing. Those laws allow foreigners to purchase Real Estate, Houses and Condos. On 10 September 2015, the Decree implementing the Law on Real Estate Business is adopted, shedding light on provisions of the related law. The guidance will start taking effect from 01 November 2015. For other provisions that have not received any implementation guidance yet, the Ministry of Construction instructed the authorities to follow the new law and until the new implementation rules are available, the new law should be implemented according to the old implementation guidelines as long as it does not breach the new law. Details will be explained below.

1. The right to own property

The Law on Residential Housing provides that foreign individuals who are permitted to enter the country are allowed to own property in Vietnam. They should also not belong to the category who are entitled to preferential treatment rights, or diplomatic or consulate immunities in accordance to law. The Government will issue a detailed guidance on how foreign individuals could provide its eligibility to own property in Vietnam. This guidance is, unfortunately, not in place yet.

Foreign investors and organizations are allowed to purchase real estate with an investment purpose. The investor or organization will need an Investment Certificate (or Investment Registration Certificate under the new Investment Law). From a general perspective, domestic investors or foreign investors who already have existing projects in Vietnam can easily meet easily this requirement. However, it could be problematic for investors who make first time investment in Vietnam with the investment project being the transferred one.

In general, there are two different possibilities to become owner of property in Vietnam. The first option is to make investment in construction projects of residential housing in Vietnam. The second option is to purchase the house or condo after its completion of construction.

The Law on Residential Housing is granting even more rights to foreign individuals who are married to a Vietnamese citizen, whereas they have the same rights as Vietnamese citizens and have the opportunity to purchase property on a long-term basis.

2. Restrictions

It must be noted that foreigners can only own houses for a duration of 50 years. The Government puts an exemption in place and can decide itself after application if and for how long it will extend the ownership duration.

Under Article 161.2(a) of the Law on Residential Housing, foreign individuals and foreign invested enterprises are able to purchase multiple properties in a residential development project including buildings and separate landed villas/townhouses. The maximum quantity allowed to purchase is 30% of the total units in a building and 250 houses in a local area. However, Article 68.4 of the fourth Draft Decree of the Law on Residential Housing limits that foreign organizations/ individuals may only own maximum 10% of the total number of individual housing in each residential housing project. This could be a restriction not in compliance with the Law on Residential Housing.

Another restriction in the fourth Draft Decree of the Law on Residential Housing is also introduced. While Article 159.2(b) of the Law on Residential Housing only prohibits foreign individuals and organizations from buying houses in national defense and security area, Article 67 of the fourth Draft Decree of the Law on Residential Housing does not allow them to own residential houses in areas where foreigners are prohibited or restricted from residing or traveling as stipulated under the Law on Residence and Travel.

The development of this regulation needs to be awaited.

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Please do not hesitate to contact Mr. Oliver Massmann under omassmann@duanemorris.com; if you wish to take the opportunity and purchase property or if you have any questions on the above. Oliver Massmann is the General Director of Duane Morris Vietnam LLC.

September 10, 2015September 10, 2015 by Dr. Oliver Massmann

Lawyer in Vietnam Oliver Massmann Liberalization of Distribution in Power Sector – Your Chance to get into business ?

1. What positive impacts will the absence of the current monopoly in distribution and production of power, petrol and coal have on the economy?

Answer: In Vietnam’s energy market, EVN has long been known as the state monopoly in transmission and distribution of electricity. Vietnam still features the Single Buyer Model with EVN’s purchase of all electricity generated from on-grid independent power projects. Investors find it extremely hard to negotiate the Power Purchase Agreement with EVN. Meanwhile, EVN keeps operating at loss with huge debts to PetroVietnam and Vinacomin.
The adoption of the list of goods and services subject to state monopoly will then limit the power of EVN. The State only maintains its monopoly over the operation of multi-purposes hydropower and nuclear power plants, transmission, facilitating as well as operation of the national electricity system of big power plants and those having special importance in terms of socio-economic and national defence and security. Trading in petroleum and oil is also no longer subject to state monopoly.
This is a positive movement of the Government in accordance with its international commitments on market access and its plan on privatization of certain state-owned enterprises. The Government has taken a step closer to Vietnam Wholesale Electricity Market, which is aimed to be launched at the beginning of 2016. More players will participate in the power market. The consumers would have more choices from whom they will buy electricity. A competitive and fair power market will be gradually formed, resulting in greater attraction to investment.

2. How important is it to private investors, especially foreign ones?
Answer: With an open and competitive market, foreign investors will find it more attractive to invest in this sector. They are now no longer required to sell the electricity they generate to EVN but can sell it to other distribution companies or even transmit/ distribute through their own system.
Foreign investors will also no longer face obstacles in negotiating the power price with the EVN. According to a recent report by Ban Viet Securities Joint Stock Company, although power retail price in Vietnam has doubled during the past ten years, from VND 781/kWh (3.5 US cents/ kWh) in 2005 to VND1,622/ kWh (7.3 US cents/ kWh) in 2015, this is still low compared with other countries like Cambodia, Thailand, and Singapore in the APEC. This is among major reasons that discourage investors from pooling their capital into the sector. However, power price is planned to increase from 2016 according to power increase schedule, which aims to ensure capital recovery and reasonable profits for investors. Accordingly, power retail price may increase at 8-9 US cents/ kWh in 2020, equivalent to an increase by 18.4% within the next five years. Power price should also reflect the demand and supply in the market. Foreign investors then find more incentives when making their investment decision.

3. What is your recommendation for Vietnam’s government to reduce its monopoly over the economy?
Vietnam is on its way to obtain its market economy status. In order to realize this objective, the Government should limit its intervention in the market, create fair competition and allow the market to operate on its own. In many countries, fair competition is created by limiting the possibility of monopoly. If the Government only allows the price to fluctuate according to the market situation, there will still be monopolies dominating and influencing the market. Then, together with the price policies and reduction in its monopoly, the Government should expedite the privatization process, make it substantial in nature to effectively create a real competitive market for the players.
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Please do not hesitate to contact Mr. Oliver Massmann under omassmann@duanemorris.com if you have any questions on the above. Oliver Massmann is the General Director of Duane Morris Vietnam LLC.

September 7, 2015 by Dr. Oliver Massmann

Anwalt in Vietnam Oliver Massmann Bergbau

Vietnams Wirtschaft hängt stark vom Bergbau ab. Die Direktive Nr. 2/CT-TTg vom Januar 2012 und das Dekret Nr. 15/2015/ND-CP sowie ein Besuch des australischen Premier Ministers haben die Bedeutung der Benutzung von modernen und hochtechnologisiert Bergbaugerätschaften hervorgehoben. Trotzdem ist die Gesetzgebung, welche den Bergbausektor betrifft sowohl für ausländische als auch für lokale Investoren ungünstig, vor allem gibt es hohe Lizenzgebühren und Steuern sowie weitere Abgaben, auf die im Folgenden eingegangen wird:
• Zahlung für das Bergbaurecht: Um das Abbaurecht für beispielsweise Erz zu erhalten, müssen die Unternehmen gemäß dem Dekret Nr. 203/2013/ND-CP eine Zahlung von 1-5% des Wertes des reinen Erzes tätigen. Diese Abgabe ist nicht praktisch und wird ausländische Unternehmen davon abhalten in die Bergbauindustrie zu investieren. Der Grund dafür liegt wohl darin, dass viel zu viel für die Abbau- und Bergbaugerätschaften bezahlt werden muss. Dementsprechend werden die Investitionen in die Werkzeuge reduziert, da man die Abgabe aufbringen muss. Als Resultat daraus werden keine fortschrittlichen und umweltfreundlichen Technologien von den Abbaufirmen verwendet, was in einem nicht effektiven Abbau resultiert. Das Gesagte vorangestellt, wird der Regierung empfohlen, dass Dekret zu erlassen und die Abgabe auf jährlicher Basis zu verlangen und diese erst nachdem Abbau eintreiben.
• Umweltschutz-Abgabe: Das Circular Nr. 158/2011/TT-BTC ist die Rechtsgrundlage für eine Umweltschutzabgabe, welche sich nach Menge des Rohmetalls Erz auf jährlicher Basis berechnet. Die Berechnung dieser Abgabe beruht einzig auf den Abbaumengen, nicht auf der eigentlichen Umweltverschmutzung durch die jeweilige Miene. Diese Verordnung ist nicht gerecht, Bergbauunternehmen, die modernere und umweltschonende Technologie nutzen und damit einen geringen Einfluss auf die Umwelt haben, zahlen den identischen Betrag wie Bergbauunternehmen, die veraltete Gerätschaften haben und die Umwelt zerstören. Diese Regelung fördert nicht das Bedürfnis von Bergbauunternehmen in neue Technologien zu investieren oder gar die Umwelt zu schützen. Das Circular sollte sich darauf beziehen, dass die Umwelt-Abgabe auch den wirklichen Umweltverschmutzungen Rechnung trägt und daran gemessen wird.
• Lizenzgebühren auf Mineralstoffe: Gemäß der Resolution Nr. 712/2013/UBTVQH13 hat sich die natürliche Ressourcensteuer für viele Mineralien deutlich erhöht, z.B. für Wolfram (18%), Titan, (16%), Kupfer (13%), Eisen (12%), usw. Obwohl die natürliche Ressourcensteuer für Gold, Silber, Aluminium, Bauxite, Zinn, Blei und Zink nicht gestiegen ist, liegt sie bei 10%. Zusätzlich hat das Finanzministerium entschieden, dass die Abbausteuer für natürliche Ressourcen bis zum 1. Januar 2016 für fast alle Rohstoffe um 15-50% steigen soll. Das wird die Steuerlast von Bergbauunternehmen erheblich erhöhen und es ist sehr gut möglich dass einige Unternehmen insolvent gehen. Deshalb sollte die Regierung diese Veränderung noch nicht verabschieden.
• Körperschaftssteuer für Bergbauunternehmen: Das Dekret Nr. 122/ND-CP, welches eine Vielzahl der Paragraphen des Regierungsdekrets Nr. 124/2008/ND-CP verbessert und ergänzt, indem es detailliert und richtungsweisend die Einführung einiger Artikel des Gesetzes für Körperschaftssteuer Nr. 14/2008/QH12, reduziert die Unternehmenseinkommenssteuer auf 25%, ausgenommen sind jedoch Bergbauunternehmen welche kostbare und rare natürliche Ressourcen abbauen, bei diesen liegt die Steuer bei 50%. Mit dem neuen Dekret, soll die Steuer auf 40% reduziert werden, was notwendig ist, da mehr als 70% der Bergbauunternehmen in wirtschaftlich schwierigen Regionen liegen. Das Dekret besagt jedoch auch, dass es für den Abbau von Mineralien keine weiteren Vergünstigungen geben wird.

Die Lizenzgebühren, Abgaben und Steuern, welche Bergbauunternehmen in Vietnam zahlen müssen sind hoch, es ist jedoch unklar wie diese eingefordert werden und was im Anschluss daran mit den Geldern passiert. Die Wirtschaftsgemeinschaft ist nicht darüber informiert, was mit den Verwaltungsgebühren geschieht. Die Umweltschutz-Abgabe sollte dafür genutzt werden, dass die Umwelt der Mienen wieder aufgebaut wird, denn deshalb zahlen die Unternehmen diese Abgabe. Die Regierung sollte mehr Informationen veröffentlichen bzgl. der Lizenzvergabe und finanziellen Verpflichtungen welche die einzelnen Bewerber für die Bergbaulizenz haben.

Weiterhin sollte die Regierung zurzeit keine Steuererhöhungen anstreben, denn die Erhöhungen und die Lizenzgebühr werden dazu führen, dass es immer weniger Investoren in der Bergbautechnologie gibt. Im Gegenteil, es wird weiterhin die veraltete Technologie genutzt, was genau entgegen der Direktive des Premier Ministers läuft.

Zusammenfassend kann gesagt werden, dass die Regierung, um mehr Investitionen im Bergbausektor und die Nutzung von neuerer Technologie zu fördern, eher die Art der Steuereintreibung kontrollieren sollte, anstatt die Steuern zu erhöhen, sowie mehr Transparenz in der Gestaltung der Abgaben und Steuerverwaltung anstreben sollte.

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Oliver Massmann ist Generaldirektor und Partner der US Kanzlei Duane Morris in Vietnam. Herr Massmann spricht fließend verhandlungsfest Vietnamesisch und arbeitet seit 20 Jahren als Wirtschaftsanwalt in Vietnam. Sie können Herrn Massmann erreichen unter: omassmann@duanemorris.com

VIELEN DANK !

September 7, 2015 by Dr. Oliver Massmann

ベトナムの弁護士　オリバー　マスマン　バイオマス発電所開発ベトナムの小規模バイオマス発電所 –どのように正しく構築すればいいのか？著者　オリバー　マスマン

　これまでのベトナムの経済活力により電力需要の急増が生じています。ベトナムの電力需要は、実際に2桁成長を遂げており、80年代半ばに高度集中計画経済から社会主義志向の市場経済へ移行後、ベトナムは迅速な経済成長を遂げています。これは電力需要において、他の地域や発展途上国でも見たことが無い程かつてない成長をもたらしています。ベトナムの電力需要は2011年から2015年の間に年間14.2pct、また2016年から2020年の間に11.4pct増加すると予測され、電力需要は2030年に8000億Kwhと7倍に増加すると予想されています。
　これに関して、ベトナム政府はこの巨大電力需要を満たすために再生可能エネルギーの資源の活用、また拡大する必要性があることを明らかにしています。ベトナムに資源が十分にある水力発電によるエネルギーはいくつか潜在的危険性を示している為、バイオマスエネルギーはベトナムの発展の為の選択肢なのかもしれません。これは農業国であるベトナムの利点を活かしています。バイオマスから持続可能な電力発電の生産量は年間で150万トンになり、700-780MWは発電単独で到達することができます。
一般的な再生可能エネルギー、特にバイオマスエネルギーに関する政府の政策
　ベトナム政府は電力開発における再生可能エネルギーの重要性を認識し、ベトナムの電力開発の第7次マスタープランにその目的を反映しています。2020年には総電力供給の4.5%、2030年には5.6%と、再生可能エネルギーはエネルギー源の割合を次第に多く占めつつあります。第7次マスタープランでは再生可能エネルギーの目標率を2020年までに総電力消費量の5.6pct、2030年までに9.4pctと設定しており、政府はバイオマス電力を2020年までに500MW（電力生産の0.6pct）、2030年までに2,000MW（1.1pct）増加させることを目標としています。
　さらに、2014年3月24日首相が発行した決定第24/2014/QD-TTg号ではバイオマス発電所を支援するためのメカニズムを提供しています。特に、この決定によるオフグリッドバイオマス発電所に対する優遇策は以下のとおりです。
• 投資資本
O投資家はバイオマス電力計画を行うための投資に関して、国内外の組織または個人から資本の動員が可能です。
Oバイオマス電力計画は投資保証と国の輸出保証に関する法的規制に従い投資保証面で優遇措置をうけることが可能です。
• 輸入税　バイオマス電力計画はそのプロジェクトのために固定資産を作成する商品輸入に対して輸入税が免除されます。輸入品とは、ベトナムで生産できず輸出税と輸入税の規定に従いプロジェクトのために必要な材料、消耗品や半製品のことを意味します。
• 法人税　バイオマス電力計画のための法人税の免除、削減は課税に関する法律に従い投資優遇措置の対象プロジェクトと同じ方法で適用されます。
•土地使用　バイオマス電力計画や送電線、また国家送電網につなげる変電所は土地使用料、土地賃貸料の削減、または免除されます。
　オングリッドバイオマス電力計画において、ベトナム電力（EVN）は、1kWh あたり1,220 VNDの現在の価格で全ての植物のバイオマス電力発電を購入することができます。（付加価値税の約5.8USセントを除きます。）この価格はベトナムドン（VND）とアメリカドル（USD）の為替レートの変動に応じて調整されます。
外国人投資家の市場介入
　近年、ベトナムでのエネルギー部門では外国人出資比率の制限はありません。外国人投資家は次の許可された投資形態の中から選択できます。100%外資企業、ジョイントベンチャー、BOT契約の形での官民パートナーシップ（PPP）。
バイオマス電力発電所の始動
　バイオマス発電所の建設のために、外国人投資家はまず投資許可書の申請をする必要があります。申請手続きは非常に複雑で、多くの国家機関が関与し、時にはいくつか予測できない問題も発生します。しかし、2015年7月1日にベトナムの主に投資環境の管理が目的の新投資法と新企業法が施行され、外国人投資家にとってライセンス手続きでの時間が短縮し、より簡潔になることが期待されています。
　建設の前後どちらにしろ、投資家は事業を開始しています。まずはプロジェクト企業を設立し、有能な当局により発行された投資証明書の確保が必要となります。そして、プロジェクト企業は土地リース契約や電力購入契約（PPA）を含む広範囲にわたる重要なプロジェクト契約に関する交渉を締結しなくてはなりません。
　PPAのもとで、EVN（または非常にまれな場合は他の買い手）はある一定の期間特別なレートでプロジェクト企業から電気を購入することが可能です。プロジェクトにより将来の収入が決定する為、PPAはおそらく最も重要な契約交渉になると思われます。重要なことはPPAによると、もし電力供給が少量のバイオマスの影響を受けたとしてもプロジェクト企業はペナルティを受けないということです。現時点では電力計画に対して一社（EVN）しか買い手がいないため、交渉は時に一方的になるかもしれません。その上、電力生産者は電気法に従い消費者が中期的に購入価格を再交渉する際、法的に規制された権利を保有しているか考慮する必要があります。電気生産者は計画しているプロジェクトも考慮しなければなりません。
　土地売却の承認や補償支払いの面では困難が伴うかもしれませんが、ベトナムでの土地や不動産リースの契約はより簡潔になることが予想されます。通常、この契約の期間は少なくてもローンの返済計画と一致し、さらにローンの返済後に利益を生成できる相当の期間（原則として25-30年）が定められる必要があります。その上、そのプロジェクト企業の土地使用権利が担保として貸主のために提供され、譲渡できるか確認することが重要です。
ベトナムの小規模バイオマス電力計画、どのように正しく構築すればいいのか？
　EVNの独占状態やPPAの骨の折れる交渉を考えると、投資家はまだこの問題から解放されていません。発電価格を決定するための方法やPPAの調査手段に関して公布されている第56/2014/TT-BCT号の1.2条によると、EVNとの交渉で重要な必要条件は、プロジェクトがオングリッドかオフグリッドのどちらなのかということです。もし30MW以上の生産量がある、または30MW以下だが電力市場に自主的に参加しようとしているオングリッド計画の場合、投資家はEVNと交渉しなければなりません。つまり、そのプロジェクトがオフグリッドの場合、EVNと交渉する必要がないということになります。
　さらに、小規模バイオマス電力プロジェクトを運営するために、投資家は地元の人民委員会または地元の人民委員会により認可されている貿易産業省から発行された電力動作許可書を取得する必要があります。この許可書を取得するために、経営者は買い手とPPA交渉（一般的に署名）しなければなりません。プロジェクトがオフグリッドで再生可能エネルギープロジェクト（バイオマス）の場合は、経営者は人民委員会により指定された販売代理店、及び買い手を交渉することが可能です。
上記の内容に関しまして、さらなる詳細やご質問がもしございましたら遠慮なくomassmann@duanemorris.comまでご連絡ください。オリバー　マスマンはドウェイン・モリス・ベトナム法律事務所のディレクターです。
ベトナムでのビジネスにご興味がありましたら、ぜひこちらのwww.vietnamlaws.xyzもご覧ください。
（ご注意）こちらの記事は皆様に情報をお届けする目的でのみ作成・掲載しておりますので、法的なアドバイスとして提供・構成することを目的としておりません。詳細につきましては、当法律事務所の注意書きをご一読下さい。
最後までお読み下さいましてありがとうございました。

September 7, 2015September 8, 2015 by Dr. Oliver Massmann

Lawyer in Vietnam Oliver Massmann New Vietnam investment law won’t help public sector

“As only a minority of the shares is offered for sale, the investors are not quite interested.” Oliver Massmann, General Director, Duane Morris Vietnam LLC
A new investment law that took effect in July is likely to keep investment flowing to Vietnam’s private sector but won’t help Prime Minister Nguyen Tan Dung achieve this year’s target for selling minority stakes in several hundred public-sector firms.
Prime Minister Nguyen Tan Dung’s push to sell minority stakes and reduce bloat in nearly 300 Vietnamese state-owned firms by the end of the year is unlikely to be successful despite recent reforms in business laws implemented in July that make it easier for foreign investors to acquire companies.
“This seems to be an ambitious target as the number of privatized enterprises is only 61 in the first six months of 2015,” Oliver Massmann, general director at the Hanoi office of corporate law firm Duane Morris LLP, tells MGO via email. “Moreover, as only a minority of the shares is offered for sale, the investors are not quite interested in the transaction, especially when they would not have any decision-making power or their involvement in the management of the enterprise is very limited.”
Public sector firms account for 30 percent of Vietnam’s GDP, and the country has been seeking to privatize and restructure them in order to reduce their debt, confine spending to core business activities, and help them acquire strategic foreign partnerships. According to a piece Mr. Massmann wrote for industry magazine The Asia Miner last year, state enterprises own 70 percent of property in Vietnam and account for 60 percent of commercial bank credit.
But despite initiating the process of restructuring and reforming public firms several years ago, Vietnam has been unable so far to address a number of factors that are hampering the divestment process.
Vietnam law continues to cap foreign ownership at 49 percent in listed firms, which many public sector enterprises are. And in most cases Vietnam is not selling stakes anywhere near the 49 percent limit — or even large enough to give investors decision-blocking powers.
In addition, it remains difficult for investors to value the shares that are being offered, given the lack of adequate audit reports. As a result, the Vietnamese Ministry of Finance is carrying out valuations of each firm. As recently as last month, Asian Development Bank’s chief economist Aaron Batten noted that only 8 percent of state firms publish financial reports on their websites, according to a report in the English-language daily Viet Nam News.
Due to these unresolved factors, Vietnam also fell short of its disinvestment target in 2014. Now, with stock markets in the region wobbly, public sector firms are likely to have an even harder time than they did last year, when as many as 143 firms were able to privatize some shares, according to Vietnamese media reports.
Mr. Massmann clarified, however, that the lack of investor interest in public enterprises comes against the backdrop of an improved overall investment and business climate in the country.
The 2014 Investment Law, which went into effect July 1, does away with something called an investment certificate, a business registration for foreign investors that was supposed to be approved in 45 days but in practice took four to six months to process, according to Mr. Massmann’s firm.
The law has also reduced the number of “conditional” business activities, areas of the economy in which investors have to seek approval with provincial planning departments. Construction, urban planning and education continue to remain conditional activities, but even in these sectors, acquisitions should become much easier, business analysts say.
Meanwhile, earlier tax law changes have also drastically cut the hours businesses spend on tax preparation and filing,
Vietnam has made “positive changes to improve the business environment and strengthen the economy’s ability to compete in 2015 and 2016,” Mr. Massmann tells MGO.
The apparel and textile manufacturing sector has drawn a large share of investment this year and is likely to continue to do so. Seafood processing, electronics manufacturing and retail and banking are also likely to attract investment into next year.
Mr. Massmann also foresees that the government will try to make investing in state firms more attractive by increasing the share of equity for sale, something that has so far been resisted by the management of many state firms, who perhaps fear that equity shares that allow for closer scrutiny of corporate governance could expose poor management or even corruption.

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Please do not hesitate to contact Mr. Oliver Massmann under omassmann@duanemorris.com if you have any questions on the above. Oliver Massmann is the General Director of Duane Morris Vietnam LLC.

September 7, 2015 by Dr. Oliver Massmann

Anwalt in Vietnam Oliver Massmann Personalentwicklung Arbeitsrecht

Das neue Gesetz zur Sozialversicherung wird am 1. Januar 2016 in Kraft treten und einige radikale Veränderungen mit sich bringen, welche als gut für Vietnam betrachtet werden, sowie sich internationalen Standards anpassen. Es wird unter anderem um den Ausbau der Anwendung der Sozialversicherungspflicht gehen, sowie weitere Vorschläge um die Transparenz der Sozialversicherungspolitik zu verstärken, z.B. das Recht der Arbeiternehmer ihr Sozialversicherungsbuch selbst zu führen, die Verpflichtung des Arbeitgebers die Informationen bzgl. der Zahlungen in die Sozialversicherungskassen alle sechs Monate, es müssen Schritte getan werden, um die Sozialversicherung von der Arbeitslosenversicherung abzutrennen, usw.

Um sicher zu gehen, dass diese Veränderungen sowohl von den Arbeitnehmern als auch von den Arbeitgebern verstanden werden, sollte das Ministerium für Arbeit, Kriegsveteranen und Soziales beratend tätig sein und die Veränderungen gegenüber der Geschäftswelt kommunizieren, indem die Veränderungen gemeinsam besprochen werden. Es sollte eine direkte Interaktion mit den Arbeiternehmern und Arbeitgebern während des Entscheidungsfindungsprozesses geben sowie ein Vertrauen für eine Sozialversicherungsagentur gebildet werden. Das würde den Arbeitgebern die Möglichkeit geben dem Arbeitnehmer die Situation besser erklären zu können.

Mit Respekt auf die ausländischen Arbeiter wurde das Dekret Nr. 102/201/ND-CP, dem Arbeitsgesetzt von 2013 folgend, kürzlich veröffentlicht und weitet die Normen des Arbeitsgesetztes auf ausländische Arbeiter aus. Während das Dekret klarstellt unter welchen Voraussetzungen Arbeitsgenehmigungen erstmalig und wiederholt ausgestellt werden können, sind einige Punkte weiterhin offen, diese sollten folgendermaßen gelöst werden:

• die Gestaltung der Wiedererlangung der Arbeitserlaubnis sollte einfacher sein und es sollte möglich sein, dass man mindestens 30 Tage vor Ablauf der alten Arbeitserlaubnis eine neue beantragt, damit Bewerber genug Zeit haben um sich im Anschluss daran um das Visum bzw. Aufenthaltsgenehmigung zu kümmern,
• Trainees, welche in Vietnam arbeiten, und Freiberufler, welche für mehre Unternehmen in Vietnam arbeiten, werden von dem Dekret nicht erfasst,
• das Erfordernis eines staatlichen Führungszeugnisses sollte nur für Arbeitnehmer gelten, die länger als sechs Monate in Vietnam sind,
• die Genehmigungszeit für den „foreign labour demand report“ sollte anstatt sechs Wochen maximal 15 Tage dauern,
• die Dokumente, die benötigt für die Erteilung der Arbeitserlaubnis werden sollten von der Art des Arbeitsverhältnisses abhängen, wie zum Beispiel ob es sich um Ausländer handelt, die unter das Arbeitsgesetz fallen, Unternehmensinterne Austauschverträge, Dienstleistungsverträge, Ausländer, die weniger als 90 Tage in Vietnam arbeiten, usw.
• das Verfahren, wie die Arbeitserlaubnis ausgestellt wird, sollte vereinfacht werden, und
• es sollten verständlichere Richtlinien für Bewerber und Auszubildende geben, welche die Aufgabe haben die Arbeitserlaubnis auszustellen.

Bitte nehmen Sie zur Kenntnis, dass die bald kommende ASEAN Wirtschaftsgemeinschaft einen großen Einfluss auf das Einstellungsverhalten in bestimmten Job Kategorien bis Ende 2015 haben wird. Das Ministerium für Arbeit, Kriegsveteranen und Soziales sollte die Kommunikationskanäle offen lassen und mit der Geschäftswelt zusammenarbeiten damit sowohl die kommenden Möglichkeiten als auch die Herausforderungen bewältigt werden können.

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Bitte zögern Sie nicht und kontaktieren Herrn Massmann unter omassmann@duanemorris.com falls Sie Fragen zu dem oben gelesenen haben sollten. Oliver Massmann ist Generaldirektor von Duane Morris Vietnam LLC.

September 7, 2015September 8, 2015 by Dr. Oliver Massmann

Lawyer in Vietnam Oliver Massmann Labor Laws – Human Resources

The new Law on Social Insurance is coming into force at the 1 January 2016 and it will introduce some extensive changes which are considered to be good for Vietnam and align with international practice. These changes include, among others, expansion of the subjects of application of compulsory social insurance; additional provisions to improve the transparency of social insurance regime such as rights of employees to self-manage their social insurance books and obligations of employers to publicize information about the payment of social insurance premiums to employees every 6 months; steps to be taken to separate unemployment insurance from the social insurance regime; etc.

In order to ensure such changes are properly understood by employers and employees, the Ministry of Labour, War Invalids and Social Affairs should have more consultation and communication with the business community by reviewing regulations related to such changes, directly interacting with employers and employees during the consultation and opinion collecting process and building trust for social insurance agency. This would allow employers to be better positioned while explaining issues to their employees.

With respect to foreign workers, following the adoption of the new Labour Code in 2013, the Government of Vietnam recently issued Decree No. 102/2013/ND-CP elaborating the Labour Code’s provisions on foreigners working in the country. While the Decree clarifies the issuance and reissuance of work permits and eligibility for work permit exemption, there are current issues that should be resolved:
• Procedure for re-issuance of work permit should be simplified and it should be possible to apply at least 30 days prior to its expiration so that applicants have time to get their visa/temporary cards renewed;
• Trainees, who are working in Vietnam, and freelancers, who are working for many entities, are not covered by this Decree;
• The requirement of a criminal record certificate should only be applicable for applicants who have been in Vietnam for 6 months or more;
• The period for approval of a “foreign labour demand report” should be maximum 15 days and not 6 weeks as in some provinces;
• Documents for issuance of work permit should depend on type of employment/assignment including foreigners working under labour contracts and intra-company transferees or assignees working under service contracts; foreigners working in Vietnam less than 90 days to conduct audit, training, internship, etc.;
• Procedure for work permit exemption should be simple; and
• More comprehensive guidelines for applicants and training of officers in charge of issuance of work permits should be provided.
Please kindly note that the upcoming ASEAN Economic Community will impact the hiring of regional skilled labour in certain job categories by end the of 2015. The Ministry of Labour, War Invalids and Social Affairs should maintain the communication channels with the business community on this to address both opportunities and challenges.

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Please do not hesitate to contact Mr. Oliver Massmann under omassmann@duanemorris.com if you have any questions on the above. Oliver Massmann is the General Director of Duane Morris Vietnam LLC.

September 7, 2015September 8, 2015 by Dr. Oliver Massmann

Lawyer in Vietnam Oliver Massmann Tourism and Visa

Travel and tourism is a growing contributor to the Gross Domestic Product (GDP) and employment sector. With regards to GDP, in 2013, travel and tourism directly contributes 4.6% to the GDP (equivalent VND149,753 billion). It is forecast that this number will increase by 8.9% in 2014. Until 2024, direct contribution of travel and tourism is expected to grow by 6.3% per year, making contribution to GDP of 4.7%. This contribution is generated by industries such as travel agents, airlines, hotels and other services directly supported by tourism.
Travel and tourism also contributes a number of employees, when it supported 3.7% of the total jobs in 2013. In 2014, this number is expected to rise by 5.4% and by 1.5% per year (3.9% of total employment) in 2024.

Visa exemption, visa waiver and visa on arrival
The biggest impact on the number of travel and tourism flow has the entry visa policy. Visitors will switch to another country which has a more convenient entry policy to save time and cost. Thus, in order to ensure competitiveness, attract direct investment and international tourist flows, many countries are now under the process of adopting visa exemption policy (either unilaterally like Thailand, Malaysia and Singapore or bilaterally). As a result, there has been an increasing number of visitors coming to these countries from the adoption of such policy.
From 01 July 2015, the visa-free travel policy will be applicable to citizen of five European countries including Germany, France, UK, Italy, and Spain, with a permitted 15-day stay for each entry. As such, Vietnam will waive visas for such citizens within one year from the Resolution’s effective date (i.e., from 01 July 2015 to the end of 30 June 2016).
This measure will hopefully enable Vietnam to attract international tourists, when the recent statistics on foreign tourist arrivals does not really appear satisfactory
Vietnam could also potentially increase tourism arrivals by 8% to 18% if it were to move to a program of visa on arrival, which should be different from the procedure which is taking place at the moment where people have to wait hours to get their paperwork done.

Transit and visa on arrival
It has been proved that the grant of extended transit visa’s on arrival has led to an increase of tourism stop overs and spending by transiting passengers. However, even when tourists have to transit in two different cities in Vietnam (i.e., arrival and departure cities are not the same), they are required to obtain a 30-day tourist visa to take a domestic flight which lasts for only two to three hours. Therefore, it is recommended that Vietnam provide 24-72 hour domestic transfer authority to allow for transfer between airports. It is further suggested that Vietnam creates a visa-free zone in tourist attracting places for major international/ regional flights to create a transit hub, thus attracting more tourists coming to Vietnam.

Vocational Training Opportunities Scheme (“VTOS”) and its impact on hotel star rating
VTOS is considered as a great attempt by the Government in developing larger, better qualified and well trained employees in the tourism sector. This scheme, when being applied in locally managed 1-3 star hotels without international standard training programs, could significantly lead to positive results.
It should be noted that international branded hotels, despite not being considered as training institutions, conduct their own trainings to their employees based on their recognized brand standards. This makes them stand differentially from other competitors. Thus, it is necessary to figure out a solution to adopt VTOS for local hotels and at the same time recognize international standards by internationally branded hotels. It would be very wrong if we require compliance with VTOS by such international hotel chains and place financial penalties for their incompliance.

Destination marketing
In order to attract tourists, value and experience that each destination brings to visitors are of utmost importance. They are a result of unite cooperation among several public and private service providers, working together towards a common goal to ensure the viability and integrity of their destination. In that sense, destination management plays an important role. In Vietnam, destination management is largely the responsibility of the Department of Culture, Sport and Tourisms to report to the provincial People’s Committee. There is no regime for shared responsibility among government agencies. It is now time to start a strategic planning initiative to strengthen destination management at each place with tourist value.
In addition, regional tourism management should also be enhanced. Tourists normally do not visit a single place but make a tour throughout a region based on its available tourism products. Thus, destination management should not only require efforts at each destination but also collaboration within the region, whether in the form of public-private partnership or other forms, to develop joint regional products. These products will encourage visitors stay longer and plan their trip back to many different parts of Vietnam.

Current marketing efforts by the Government
Since its establishment in 2014, the Tourism Advisory Board (“TVB”) has worked closely with the Vietnam National Administration of Tourism (“VNAT”) to develop a global marketing program for Vietnam. The aim of this program is to increase global awareness about Vietnam as a must-see destination in South East Asia, attract high-value visitors with long stays and high expenditure, and increase number of international visitors to Vietnam, etc. Till the end of 2015, TVB and VNAT will launch a campaign for online marketing. This is said to be an effective channel to attract tourism given the limited Government’s budget. Key target markets of this campaign are USA, Germany, France, UK, Japan, Singapore, Malaysia and Australia.
However, budget for the global marketing campaign is very constrained. Up to now, the funding is less than US$1.5 million, which is too little compared with the contribution of Vietnam’s neighbouring countries to their national tourism promotion plan. Taking into account the fact that travel and tourism in total accounts for about 10% of the GDP, the Government is recommended to provide further support to the industry.

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Please do not hesitate to contact Mr. Oliver Massmann under omassmann@duanemorris.com if you have any questions on the above. Oliver Massmann is the General Director of Duane Morris Vietnam LLC.

September 7, 2015September 8, 2015 by Dr. Oliver Massmann

Lawyer in Vietnam Oliver Massmann Real Estate Foreign Ownership Possible Now

With the adoption of the new Law on Real Estate Business 2014 (“LREB”) and the Law on Residential Housing 2014 (“LRH”), Vietnam’s real estate industry will see a higher demand in property and more investments are expected in short term because foreigners are allowed to own now for the first time. Although the LREB and the LRH are greatly welcome, there are still certain provisions that may restrict the competitiveness of enterprises in real estate industry. We will discuss below the main issues with suggested solutions.
1. Legal capital requirement
The third Draft Decree guiding the LREB requires a minimum legal capital of VND50 billion for real estate projects which must obtain in-principle approval of the authorities. However, it seems to be inconsistent with the general required legal capital (i.e., VND20 billion) for enterprises doing business in real estate in the same Draft Decree.
Moreover, VND20 billion is a bit too much for small scale projects. This requirement will then discourage investment in such real estate projects, thus negatively impact real estate sector. Considering this, it is recommended that the government should not increase the required legal capital to a fixed amount VND50 billion but a certain percentage of the total investment capital. Such requirement would ensure that only companies with sufficient financial resources can undertake large scale projects and not discourage small real estate developers. In addition, the minimum legal capital requirement should not apply to all real estate business sectors. In fact, certain real estate businesses such as office leasing or subleasing does not require high investment capital while it is certainly a prerequisite condition to carry out the businesses of real estate construction or project development. Thus, it would be reasonable to apply the legal capital requirement only on selected real estate activities after careful examination of their nature.
2. Tight deadline for capital contribution
According to Articles 48.2 and 74.2 of the 2014 Law on Enterprises, within 90 days from the issuance of the enterprise registration certificate, members of the limited liability company must contribute the capital in full. There is no exception to this requirement, either in case the investment capital amount is huge or the project is implemented within an extended period of time. Large scale real estate projects then face significant problems. On the one hand, the investment capital is too large to be contributed within such a short time limit. On the other hand, it may be unrealistic to contribute such a high amount right at the beginning of the project. Inefficient use of capital and low business competitiveness are predictable outcomes. The Government is then recommended to allow capital contribution based on project implementation period and project size.
3. Lack of transitional provisions
The new LREB does not provide a solution on how to deal with agreements signed under the old LREB but still in effect. Although the fourth Draft Decree guiding the LRH provides a transitional clause for contracts signed before 01 July, it does not address all types of contracts but only focuses on method of calculation and record of the residential housing area, warranty period of residential housing and parking plot. The question remains whether other types of contracts signed before 01 July 2015 must be amended to comply with the LREB and the LRH. However, for convenience and not to create troubles for enterprises, it is proposed that the existing agreements signed before 01 July continue to be in effect according to the old laws and no changes should be required.
4. Foreigners now have right to purchase property in Vietnam
Under Article 161.2(a) of the LRH, foreign individuals and foreign invested enterprises are able to purchase multiple properties in a residential development project including buildings and separate landed villas/townhouses. The maximum quantity allowed to purchase is 30% of the total units in a building and 250 houses in a local area. However, Article 68.4 of the fourth Draft Decree of the LRH limits that foreign organizations/ individuals may only own maximum 10% of the total number of individual housing in each residential housing project. This could be a restriction not in compliance with the LRH.
Another restriction in the fourth Draft Decree of the LRH is also introduced. While Article 159.2(b) of the LRH only prohibits foreign individuals and organizations from buying houses in national defence and security area, Article 67 of the fourth Draft Decree of the LRH does not allow them to own residential houses in areas where foreigners are prohibited or restricted from residing or traveling as stipulated under the Law on Residence and Travel.
It is then recommended that these restrictions in the draft decree be removed to ensure competitiveness of the real estate market in Vietnam with that of other countries.
5. First time foreign investors – Current draft restrictions on the right to receive a project
According to Article 15.1(d) of the Draft Decree of the LREB, an application dossier by a project transferee must include an enterprise registration certificate. From a general perspective, domestic investors or foreign investors who already have existing projects in Vietnam could easily meet this requirement. However, it could be a problem for investors who make first time investment in Vietnam with the investment project being the transferred one. We would then recommend the government to place an exception for first time investment by foreign investors to the mentioned requirement.

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August 31, 2015 by Dr. Oliver Massmann

Anwalt in Vietnam Oliver Massmann Wohnraum und Immobilien

Durch die Verabschiedung des neuen Gesetzes zum Immobilienhandel 2014 (LREB) und dem Gesetz zum Wohnraum 2014 (LRH) wird Vietnams Immobilienindustrie eine höhere Nachfrage an Grundstückskäufen und Investitionen in Kürze erwarten dürfen. Die Verabschiedung der beiden Gesetze wird willkommen geheißen, trotzdem sind noch einige Vorbehalte in Bezug auf die Konkurrenzfähigkeit von Immobilienprojekten vorhanden, auf die im Folgenden eingegangen werden wird.

1. Stammkapitalerfordernis

Der dritte Entwurf des Dekrets welches das LREB begleiten wird, sieht eine Änderung bzgl. der Höhe des Stammkapitals vor. Projekte, welche zustimmungsbedürftig sind, benötigen demnach ein Stammkapital von 50 Mrd. VND, nicht zustimmungsbedürftige Projekte nur 20 Mrd. VND.

Für kleinere Projekte könnten jedoch auch schon die 20 Mrd. VND als Mindeststammkapital zu hoch sein und damit eine abschreckende Wirkung auf Investoren haben und somit den Immobilienmarkt negativ beeinflussen. Es sollte in Betracht gezogen werden, dass es sinnvoller wäre, wenn anstelle eines fixen Betrages jeweils ein gewisser Prozentsatz des geplanten Investments gefordert werden würde. Dies würde sowohl sicherstellen, dass nur Unternehmen mit gesicherten finanziellen Ressourcen sich am Immobiliengeschäft beteiligen, als auch das kleinere Projekte nicht an der 20 Mrd. VND Grenze scheitern. Generell wäre es von Vorteil, wenn die 20 Mrd. VND als Mindestkapital nicht auf Immobilienprojekte Anwendung finden würden. Es gibt sogar Immobilientransaktionen bei denen kein hohes Kapital von Nöten ist, wie zum Beispiel, bei der Anmietung und Untervermietung von Räumen/Wohnfläche.

2. Strenge Zeitvorgaben für die Kapitalaufbringung

Gemäß Artikel 48.2 und 74.2 des Unternehmensgesetzes muss innerhalb von 90 Tagen nachdem die Eintragung des Unternehmens beantragt worden ist, das Stammkapital von den Gesellschaftern komplett eingezahlt worden sein. Von dieser Regelung gibt es keine Ausnahme, egal ob es sich um ein Investitionsgeschäft mit viel Kapital handelt oder das Projekt über einen langen Zeitraum geplant ist. Großangelegte Immobilien Projekte sehen sich ernsthaften Problemen gegenüber gestellt, zum einen ist das erforderte Stammkapital zu hoch um es in dieser kurzen Zeitspanne zur Verfügung zu stellen, zum anderen ist es unrealistisch, diese große Summe schon am Anfang einer Investition zur Verfügung zu haben. Das hat zur Folge, dass Kapital nicht effizient genutzt wird und dass der Wettbewerb verlangsamt wird. Die Regierung sollte das Stammkapital in Verbindung mit der Projektgröße und der Projekt Dauer festlegen.

3. Fehlende Übergangsvorschriften

Das neue LREB hat keine Übergangslösung für die Verträge, welche unter dem alten Recht, also vor dem 01. Juli 2015, geschlossen worden sind. Das vierte Entwurf Dekret zum LRH enthält Übergangsvorschriften für Verträge die vor dem 01. Juli 2015 geschlossen wurden. Die Vorschriften richten sich jedoch nicht an alle Vertragsarten, sondern nur auf die Berechnung und Aufzeichnung von Wohnraum, sowie den Gewährleistungszeitraum bzgl. des Wohnraums und der Parkplätze. Die Frage, wie andere Verträge, welche vor dem 01. Juli 2015 unterzeichnet worden sind, behandelt werden sollen bleibt offen. Um jedoch eine gewisse Rechtssicherheit herzustellen, wäre es vernünftig, dass die Verträge, die vor dem 01. Juli 2015 abgeschlossen worden sind auch noch nach dem Recht behandelt werden, dass zu diesem Zeitpunkt galt.

4. Recht auf Eigentumserwerb für Ausländer

Zum ersten Mal ist es, gemäß dem Artikel 161.2(a) LRH, ausländischen natürlichen und juristischen Personen erlaubt Eigentum in Vietnam zu erwerben. Der Erwerb ist jedoch beschränkt auf 30% der Wohnungseinheiten in einem Gebäude oder 250 Häuser in einem Gebiet. Artikel 68.4 des vierten Entwurf Dekret zu LRH limitiert jedoch noch weiter, dass ausländische juristische oder natürliche Personen von max. 10% des gesamten Wohnraums in einem Gebiet Eigentümer sein dürfen. Diese Einschränkung scheint nicht mit dem LRH übereinzustimmen.
Das vierte Entwurf Dekret führt eine weitere Einschränkung ein, während Artikel 159.2 (b) LRH ausländischen natürlichen oder juristischen Personen es nur verbietet sich Häuser innerhalb der nationalen Sicherheits- und Verteidigungsbereiche zu kaufen. Das Entwurf Dekret erweitert dieses Verbot und verbietet es, dass ausländische natürliche oder juristische Personen Eigentum in Gebieten erwerben, in denen Ausländern schon nach dem Gesetz für Aufenthalt und Reise der Aufenthalt beschränkt oder verboten wird.

Um eine gewissen Wettbewerbsfähigkeit des vietnamesischen Immobilienmarktes sicherzustellen, wäre es besser, wenn die Einschränkungen, die das Dekret enthält, entfernt würden.

5. Erstes Mal für ausländische Investoren – aktueller Entwurf schränkt das Recht auf Projektzuschlag ein

Gemäß Artikel 15.1 (d) des Entwurf Dekretes zum LREB, muss das Bewerbungsdossier für den Unternehmenstransfer ein „Unternehmens-Registrationszertifikat“ beinhalten. Ganz allgemein betrachtet ist dieses Erfordernis weder für einheimische Investoren noch für ausländische Investoren, die bereits in Vietnam tätig sind, ein Hindernis, es kann jedoch zu einem Problem werden für die Investoren und zwar für jene Investoren, die zum ersten Mal in Vietnam Geschäfte machen wollen. Hier wäre empfehlenswert, dass die Regierung dieses Erfordernis für die erstmalige Registrierung herausnimmt.

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Bitte zögern Sie nicht und kontaktieren Herrn Massmann unter omassmann@duanemorris.com falls Sie Fragen zu dem oben gelesenen haben sollten.

VIELEN DANK !